16+ 25 сентября, вторник
обновление в 20:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

18.01.2017 | 08:00

Вторичный рынок: покупатель требует дисконта

Текст: Игорь Воронин    Фото: pressfoto.ru

 

1-комнатная квартира, 26.97 м2
Московская, 4.1 км.
Московский район, Пулковское шоссе, 30, литера В
2 537 090 ₽
подробнее

На фоне активности рынка новостроек старая добрая вторичка как будто потерялась. Господдержка по ипотеке – только на новые квартиры. Все маркетинговые новинки – тоже для новостроек.

Итоги 2015 года убеждали нас в том, что сталинки, хрущевки и брежневки, а также квартиры старого фонда больше никому не нужны: число сделок с недвижимостью категории «секонд-хенд» в Петербурге тогда сократилось больше чем на 20%. И казалось, что это долгоиграющий тренд.

Растет спрос на современное жилье

Однако объем предложения вторичного рынка жилья формируется не только «бабушкиными» квадратными метрами. Жилищный фонд Северной столицы за последнее десятилетие за счет строительного бума увеличился более чем на четверть. А если брать весь постсоветский период, то за 25 лет возведена треть жилого Петербурга! И это не считая ближайших окрестностей, формально расположенных в Ленинградской области.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», ежемесячные колебания цен на вторичном рынке Санкт-Петербурга на протяжении 2016 года были разнонаправленными и незначительными. Небольшой рост явно обозначился только к концу года.
 


Цена предложения усредненного квадрат-
ного метра за 2016 год прибавила 3% и в декабре достигла отметки в 106 тыс. руб. (см. график 1).



График 1



Самый дорогой тип жилья сегодня – это как раз новая вторичка. К ней большинство экспертов относит предложение квартир в домах, построенных в последние 10-15 лет. Именно новая вторичка выступила и в качестве локомотива спроса.

 


Общее мнение экспертов: спрос смещается в сторону более современного жилья. И если это не новостройка, значит, квартира в доме, построенном лет десять назад.



Итоговых данных по сделкам за весь год мы пока не имеем – их Росреестр публикует немного позже, но статистика за девять месяцев красноречива: 63,4 тыс. сделок купли-продажи и мены в 2016 году против 55,4 тыс. в провальном 2015-м.

Почти 15-процентный рост говорит о том, что вторичный рынок пережил самый печальный период и постепенно отыгрывает свое. Показателя 2014 года – 99 тыс. сделок – пока еще, скорее всего, не достигли, но с учетом оживления, начавшегося в августе (об этом говорят все риэлторы), приблизились вплотную.

цены движутся и не движутся

Возвращаясь к ценам, надо отметить, что менялись они неравномерно (см. таблицу 1).

Так, самый большой процент изменения (в пересчета на квадратный метр) был у двухкомнатных квартир в домах старого фонда с капитальным ремонтом (плюс 8%). На 6,7% подорожали трехкомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах.

При этом больше всего подешевели монолитные трешки (-6,5%) и однушки в старом фонде (-6,4%) и сталинках (-6,3%).


Таблица 1

Тип дома Студии и 1ккв Изменение за год 2ккв Изменение за год 3ккв Изменение за год
Кирпич 106 923 -0.8% 106 923 -0.8% 106 923 -0.8%
Кирпич/монолит 118 039 5.7% 118 039 5.7% 118 039 5.7%
Монолит 107 526 -0.4% 107 526 -0.4% 107 526 -0.4%
Новая панель 103 035 3.1% 103 035 3.1% 103 035 3.1%
Сталинские 111 070 -6.3% 111 070 -6.3% 111 070 -6.3%
Старая панель 98 884 -2.1% 98 884 -2.1% 98 884 -2.1%
Старый фонд 118 736 -6.4% 118 736 -6.4% 118 736 -6.4%
Старый фонд КР  129 736 4.3% 129 736 4.3% 129 736 4.3%

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»



Структура предложения по типам квартир за год практически не изменилась.

Студии и однокомнатные по-прежнему занимают 32,1% На полпроцента, до 31,4%, снизилась доля двухкомнатных квартир.

Примерно на столько же (до 27,8%) увеличилось представительство трехкомнатных. По большому счету, все это в рамках статистической погрешности.

Цены на квартиры в Петербурге выросли на 3% По итогам ушедшего года средние цены как на >> По типам домов тоже нет серьезных подвижек. Однако совокупная доля кирпичных и кирпично-монолитных домов подросла: год назад было 40,1%, теперь 43,2% . Четверть рынка – панельные дома старой постройки; около 10%, как и было, – новая панель.

По районам существенных изменений не видно (см. таблицу 2).

Легкое увеличение объемов предложения в Василеостровском районе и более заметное увеличение цен специалисты объясняют вводом центрального участка Западного скоростного диаметра. До открытия ЗСД было не продать либо не давали желаемую цену, так как ситуация с транспортом напоминала коллапс.


Таблица 2

Район Студии и 1ккв Изменение за год 2ккв Изменение за год 3ккв Изменение за год
Адмиралтейский 131 705 -0.1% 114 875 5.6% 108 954 2.8%
Василеостровский 125 979 -1.0% 120 368 3.8% 115 968 4.4%
Выборгский 104 421 -0.8% 104 795 6.0% 97 776 0.4%
Калининский 102 764 -0.9% 92 865 0.0% 87 860 -4.3%
Кировский 104 468 0.2% 94 042 -0.8% 91 732 4.0%
Красногвардейский 98 867 -1.1% 89 370 0.2% 88 409 0.2%
Красносельский  97 106 1.0% 86 542 -0.7% 79 187 -2.2%
Московский 121 054 6.2% 114 538 6.4% 118 231 9.8%
Невский 99 949 -0.6% 91 648 2.5% 85 349 1.0%
Петроградский 156 323 0.4% 145 233 3.9% 158 050 17.8%
Приморский 111 283 2.3% 108 919 5.2% 101 609 0.7%
Фрунзенский  107 891 0.0% 93 784 1.7% 90 571 1.8%
Центральный 134 344 0.5% 130 852 6.8% 130 803 11.5%

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»


Наибольший ценовой прогресс – на Петроградке: трехкомнатные здесь прибавили за год целых 17,8%. Трешки в Центральном районе подорожали на 11,5%.

Уверенно поднялся в цене Московский район – однушки на 6,2%, двушки на 6,4%, трехкомнатные квартиры на 9,8%. В остальных районах ярко выраженных тенденций в плюс или минус нет.
 

Торг уместен

Нельзя не отметить еще один очевидный тренд минувшего года – увеличение размера дисконта. Заявленная в листинге цена предложения все больше отличается от той цены, по которой совершается сделка.

 


Размер дисконта разный, но большинство практиков рынка говорят о том, что в 2016 году он превысил 10% от стартовой цены, чего раньше не наблюдалось.



Ценовой застой на первичке компенсируется рекламными акциями, распродажами и прочими «черными пятницами».

Покупка квартиры на вторичке: когда торг уместен? На вопрос, вынесенный в заголовок, большинство >> На вторичке минусовые ожидания покупателя, который сегодня правит бал на рынке (а если он с живыми деньгами, так и вовсе король), постепенно суммируются и увеличивают скидку при торге. Классический рынок покупателя, очевидно, ждет нас и в 2017 году.

 


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

– В 2016 году заметно подрос дисконт. Если раньше покупатель мог сбить от заявленной продавцом цены 5-10%, то теперь это уже 7-12%. На рынке переуступок скрытый дисконт еще выше, поскольку присутствует дополнительный конкурент в лице застройщика.
Если в начале 2016 года по спросу был явный перевес в пользу новостроек, то к концу года он выровнялся. Качественное жилье на вторичном рынке востребовано не меньше. Новая вторичка – это как раз то, что предпочитает сегодняшний покупатель.

До сентября активность рынка была на уровне 2015 года. В сентябре пессимистические настроения пошли на убыль, ипотечные ставки стали пониже, экономика сильно не падала, рубль даже подрос. Стагнация – все-таки не падение. Так что рынок живет, на нем можно работать и зарабатывать.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Валерий Виноградов, вице-президент Российской гильдии риэлторов, президент группы компаний «Авентин»:

– Год оцениваю как стабильный в нижней точке. В 2017-м цены на вторичку будут стоять либо незначительно расти – максимум на 0,5% в месяц. Лежим на дне и, похоже, пролежим еще весь 2017-й.
В этом году перестали расти цены в элитном сегменте (премиум), в остальных сегментах цены предложения стояли на месте, цены в реальных сделках падали, увеличился размер дисконта для реальных покупателей, стало больше межрегиональных сделок, наиболее востребован был эконом-сегмент, отсюда и самый большой объем предложения.

Из-за субсидирования государством ипотечной ставки на первичном рынке росло количество сделок со строящейся недвижимостью по отношению к жилой вторичке. Уменьшилось количество покупателей с прямыми деньгами – в основном имели место встречные покупки либо сделки с заемными и привлеченными средствами (ипотека, материнский капитал, субсидии и т. д.).


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа»:

– Хочу отметить очевидный интерес покупателей жилья к первичному рынку в 2016 году. Для этого было несколько предпосылок: ипотека с господдержкой и мнимая дешевизна первички. Хотя на самом деле квартиры в новостройках внутри КАД по цене практически сравнялись с вторичкой, а в некоторых местах превышают ее.
Как на первичном, так и на вторичном рынке жилья ощущается недостаток живых денег. Как результат в сегменте эконом (хрущевки, «корабли», студии, 504-я серия) явное затоваривание.

Ввиду рецессии у покупателей нет стимулов быстро принимать решение о покупке. Некоторые покупатели могут выбирать в одном микрорайоне какой-нибудь однокомнатный «корабль» в течение трех-четырех месяцев.
Очевидно, что высокие ставки по банковским депозитам и замершие цены на недвижимость все еще удерживают потенциальных инвесторов от вложений в недвижимость, за исключением рынка комнат, на котором доля инвесторов продолжительное время сохраняется на уровне около 30% от общего количества сделок.


 

Продажа квартир в Петродворцовом районе

Акции и скидки

Комментарии (6)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus