16+ 18 января, четверг
обновление в 20:30
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

11.12.2017 | 08:00

Не ждите шедевров в массовом жилье

Текст: Юлия Чаюн    Фото: Алексей Александронок

– Всем известны проблемы новостроек эконом-класса, включая их откровенную внешнюю непривлекательность. Как получилось, что мы имеем то, что имеем, в этом сегменте?

– Ситуация, в которой сейчас находится наш эконом-класс, сложилась не сегодня. Срок жизни девелоперского проекта в России – лет пять в лучшем случае, если вы вовремя разобрались с градостроительной документацией. У некоторых только на это по три года уходит. То, что мы с вами видим, – результат проектирования начала 10-х годов. А крупные объекты и объекты КОТ могли проектироваться вообще в начале нулевых. Отношение к архитектуре сейчас и в те годы – разное, потому что до кризиса 2014-го у нас продавалось все, что выводилось на рынок.

Девелопмент, наравне с ритейлом и фармацевтикой, самый развитый частный сегмент экономики. А что делает предприниматель? Он зарабатывает деньги, реагируя на спрос. Его задача этот спрос угадать, обеспечить первичные потребности покупателя, предложить ему продукт за цену, которая его устроит. И когда застройщик спрашивает покупателя, готов ли тот заплатить за квадратный метр на 5 тыс. руб. больше для того, чтобы у его дома был красивый фасад, тут начинаются сомнения. Зачастую потребитель не готов.

В России обеспеченность квадратными метрами в два раза ниже, чем в развитых странах, – это означает, что у нас квартирный вопрос до сих пор не решен для огромного количества людей, они живут в коммуналках или с родителями. Естественно, для них жить отдельно – это задача номер один, что там на фасаде – их не так волнует. Большинство покупает жилье раз или два в жизни, для них важнее, чтобы вложенные в строительство деньги не пропали, чтобы дом достроили, чтобы вовремя сдали, потому что многие живут в съемных квартирах, а тянуть одновременно и ипотеку и съемную квартиру очень сложно.

Соответственно, к красотам и продуманности решений все подходили по остаточному принципу, в эконом-классе особенно. Я при этом не затрагиваю вопрос эстетического вкуса наших архитекторов. Кроме того, многим архитекторам с именем интереснее заниматься знаковыми объектами в центре города, нежели масс-маркетом.

– А в ближайшие годы эта ситуация может поменяться?

– Сейчас сильно просел покупательский спрос, а жилья огромное количество, и во многих районах Петербурга оно совершенно одинаковое. Застройщикам остается конкурировать за небольшое количество оставшихся платежеспособных покупателей, в том числе за счет архитектурных решений, поэтому они вкладывают в архитектуру все больше и больше, используя в том числе решения зарубежных коллег.

Нам в Петербурге за примерами далеко ходить не надо: Финляндия и другие скандинавские страны под боком. Там при строительстве домов используются наипростейшие вещи – либо трехслойная панель, либо мокрый фасад по однослойной панели. В принципе, это делают и у нас, но почему-то там это выглядит эстетично, соразмерно, а у нас нет, что мне вообще непонятно. Это не стоит значительных дополнительных денег, просто нужно нарисовать эстетичный и современный фасад. Фасады могут быть одновременно дешевыми и красивыми, ну или по крайней мере симпатичными.

Посмотрите на дома, которые строил YIT. Они потратили на фасады не так много, но сделали это гораздо раньше, чем все остальные, и у покупателей сложилось впечатление, что их дома уж точно по классу выше, чем эконом- и даже комфорт-класс. В результате YIT продает свои квартиры процентов на 30 дороже, чем остальные застройщики жилья эконом- и комфорт-класса.

– Что помимо себестоимости проекта влияет на архитектуру?

– В Петербурге творить в условиях жесточайшего лобби, так называемых градозащитников, нашего высотного регламента, ограничений КГИОПа, достаточно сложно. Сделать современное здание с учетом исторического наследия – нетривиальная задача.

Кроме того, фасад неразрывно связан с планировками. Раньше-то какие были комнаты во дворцах – по 400 метров. Такой метраж помещений позволяет крайне свободно оформлять фасад. А сейчас все хотят квартирки по 30 метров. Для того чтобы сделать классический фасад, окна должны задавать определенный ритм, который вы не можете нарушать.

Вдобавок к этому и к амбициям архитектора есть ведь еще и заказчик, у которого свое представление о прекрасном. Зачастую техническое задание заказчика может быть очень конкретным и не оставлять зодчему свободы творчества. Я вообще очень осторожно сужу о том, насколько красиво то или иное здание и какую роль сыграл архитектор, потому что мы не знаем всей истории. Раз уж здание появилось, то мы должны смотреть на детали: если инженерные, конструктивные решения реализованы качественно, если постройка вышла эффективной (в широком смысле этого слова), значит, архитектор хорошо сделал свое дело. Не все здания прекрасны – но это во всем мире так: есть шедевры, а есть и страшненькие. Из них и состоит город, я не вижу в этом ничего криминального.

– Какие техзадания вы получаете от заказчиков? Там, как правило, все четко прописано или приходится на ходу самим додумывать?

– На заре нашей деятельности я еще застал технические задания на трех листочках, где было написано «Спроектируйте нам дом по СНИП и ГОСТам» – и все. Сейчас такого уже нет. Заказчик ограничен параметрами пятна под застройку, ПЗЗ, и, покупая землю, он точно знает, сколько сможет построить на участке. Многое изменилось и в градостроительном проектировании. Градплан, ранее основной документ для застройщика, сегодня потерял какое бы то ни было значение – сейчас это просто выписка из ПЗЗ. Это и хорошо, потому что теперь мы все в единых условиях.

Самая «любимая» вещь у проектировщика – это задание по квартирографии. Раньше все писали: «Я хочу однокомнатных квартир столько-то, двухкомнатных квартир столько-то». Теперь этого недостаточно. Заказчик пишет, что хочет столько-то однокомнатных квартир такой-то площади, в такой-то квартире такой-то площади должен быть санузел такого-то размера, такого-то размера кухня, которая должна быть с конкретными габаритами по длине и ширине, такого-то размера коридор. Далее он просит реализовать эту квартирографию на конкретном участке. Если бы участок был в поле, проблем не было бы никаких. Но он чаще всего не в поле. У нас есть ограничения по санитарным зонам, по инсоляции, по отступам, по высоте, по плотности застройки и прочему. Задание по квартирографии у некоторых застройщиков занимает сегодня несколько листов.

Дальше это все распространяется и на другие параметры – заказчик пишет, какую систему вентиляции хочет, какие приборы, какого производителя. Все это позволяет контролировать себестоимость проекта. Если вы не контролируете проектировщика, ваша себестоимость улетает в космос. Понимание, что 80% себестоимости проекта формирует проектировщик, стало посещать наших застройщиков только в последние несколько лет.

– Финские застройщики работают на петербургском рынке, а жилые дома в самой Скандинавии очень симпатичные. Оказывают ли иностранные коллеги влияние на отечественных застройщиков?

– В общем и целом ситуацию в Петербурге исправляли финны. Они привнесли огромное количество отличных архитектурных идей, над которыми наши коллеги-архитекторы посмеивались в начале нулевых. Я прекрасно помню, как мы с Юккой Тикканеном участвовали в заседаниях круглых столов и кое-кто заявлял нам: «А вы вообще кто, что вы нам рассказываете, это не нужно российскому рынку и не будет им востребовано». А потом эти же самые архитекторы приходили к нам и говорили: «Давайте работать вместе – вы станете делать свою часть работы, а мы свою».

Дело в том, что финны предлагают разумные, эстетичные и недорогие решения: помимо фасадов речь идет о европланировках, закрытых дворах, благоустройстве, зонах МОП – всем том, чего у нас раньше не было (в современном виде). Идеи, конечно, адаптированы, так как мы не можем просто все позаимствовать в чистом виде – у нас нет тех материалов, которые есть у них. Например, нет кирпича – он весь страшненький. Если вы хотите фасад как в Германии, вы повезете клинкер из Германии, поэтому что российского аналога не существует. А сейчас это сделать практически невозможно из-за обесценивания рубля, которое поставило нас в очень жесткие ценовые рамки. Но на элитные объекты некоторые застройщики продолжают возить.

Если бы финские решения были дороги, если бы они не работали, не нравились бы людям, они просто не появлялись бы на рынке. Я знаю, что сейчас Тикканен завален работой – люди хотят красивые и недорогие фасады, и альтернативы у нас, по большому счету, нет. Панели тоже перспективны. «Ленстройтрест» делает проекты, например, в Колпино – если не разбирать эти проекты глубоко и говорить только про фасады, то выглядит красиво по сравнению с тем, что сейчас есть в городе. Мы не говорим, что это шедевры, потому что в целом – не нужно ждать шедевров в массовом жилье.

Можно съездить и посмотреть панельные дома в Светогорске, которые были построены 30 лет назад. Это тоже не бог весть что, но с ними за 30 лет ничего не сделалось. Дом, сделанный качественно, – ну дом и дом, коробка и коробка, но хоть выглядит прилично, без этих жутких швов, без этой безумной плиточки, которая отваливается уже через полгода. Или можно прогуляться по реновированным кварталам восточной части Берлина – никаких архитектурных откровений вы там также не найдете. Ожидать каких-то сверхрешений не стоит – их никогда не будет. Тем не менее это все может быть эстетично и аккуратно.


Досье БН

Евгений Геннадьевич Богданов

Родился 10 апреля 1982 года в городе Тихвине Ленинградской области.

Окончил Восточный факультет СПбГУ, ФИНЭК («Финансы и кредит»), получил степень MBA в бизнес-школе Vlerick Leuven Gent Management School.

С 2003 по 2009 год руководил поставками и реализацией в фирмах, импортировавших металлургическое оборудование на территорию России. 

В 2009 году основал проектное бюро Rumpu, в котором сейчас занимает должность директора по развитию.


Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus