16+ 22 февраля, пятница
обновление в 11:20
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

01.02.2018 | 08:00

Как открыть мини-отель в Петербурге

Текст: Алексей Резенков    Фото: Алексей Александронок

Мини-отели в Петербурге очень востребованы. Как открыть такую гостиницу непрофессиональному инвестору, сколько это стоит и с какими проблемами может столкнуться потенциальный рантье, выяснял БН.

Мини-отелем чаще всего называют небольшую гостиницу с номерным фондом до 15 номеров. Такие отели следует отличать от хостелов, где постояльцу предоставляется фактически только спальное место, а все удобства – общие. В мини-отеле каждый номер все-таки должен быть оборудован хотя бы небольшим санузлом.

Трудности классификации

На практике в Северной столице можно встретить объекты, которые фактически являются хостелами, но позиционируют себя как мини-отели. К тому же далеко не все представленные на рынке мини-отели вообще являются объектами коммерческой недвижимости. Часто в качестве такой гостиницы используется обычная жилая квартира, где построены (нередко с нарушениями) дополнительные санузлы.

Мини-отелей в Петербурге много. Сколько точно – сказать сложно. Крупные аналитические компании с осторожностью относятся к этому сегменту, рассматривая только качественный номерной фонд, прошедший официальную сертификацию.

3-комнатная квартира, 69.10 м2
Рыбацкое, 8.4 км.
Колпинский район, г. Колпино, Загородная ул.
4 516 380 ₽
подробнее

По данным Knight Frank St. Petersburg, к концу 2016 года (свежих данных по 2017-му еще нет) в Петербурге официально насчитывалось 2,2 тыс. мини-отелей – это примерно 8% от общего номерного фонда Северной столицы категории 3-5 звезд. Но кроме них на рынке присутствует большое количество мини-отелей меньшей звездности или вовсе находящихся за рамками легальных классификаций.

Что касается спроса на мини-отели Петербурга, то он достаточно велик и, по всей видимости, еще будет расти. В связи со снижением платежеспособности россиян многие клиенты, ранее ориентировавшиеся на большие гостиницы, переключают свое внимание на более доступные по цене мини-отели.

Расселять или не надо?

Для того чтобы создать собственный мини-отель, необходимо приобрести готовую многокомнатную квартиру либо расселить подходящую коммунальную.

Как отмечает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский, для инвестора главные вопросы – цена и местоположение объекта, поэтому интересанты в равной степени рассматривают как готовые, уже расселенные квартиры, так и нынешние коммуналки.

Дмитрий Щегельский отмечает, что расселение коммунальной квартиры на сегодняшний день – достаточно простая и отработанная процедура, практически без риска. Даже если сособственников много, а интересы их различны (кто-то получит за свою долю деньги, кто-то квартиру в новостройке и т.д.), риэлтор оформляет все в виде единой сделки, которая обязательно проводится у нотариуса.

Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер советует инвесторам присмотреться к готовым расселенным квартирам в историческом центре. За последнее время цены на такое жилье заметно упали – до 100 тыс. руб. за кв. м, а в ряде случаев до 60-70 тыс. руб. Речь, разумеется, идет о многокомнатных квартирах в старых домах без капремонта, с деревянными перекрытиями. Окна таких квартир обычно выходят во двор. Покупателям жилья подобные варианты сегодня неинтересны, а вот для создания недорогого мини-отеля они подходят как нельзя лучше.

Не всё – возможно

Как отмечают эксперты, многие инвесторы сегодня не переводят квартиру в нежилой фонд, а просто сдают ее в виде отдельных комнат. Это вполне легитимный вариант. Другой вопрос, что далеко не во всех квартирах получится построить дополнительные санузлы. Необходимость серьезной перепланировки может стать проблемой.

1-комнатная квартира, 113.00 м2
Чернышевская, 0.2 км.
Центральный район, Чайковского ул., 65
1 100 000 ₽
подробнее

По словам Александра Гиновкера, сам по себе ремонт в новом мини-отеле обойдется недорого – если взять самые простые материалы, реально уложиться в сумму 5-10 тыс. руб. за кв. м. А вот перепланировка может потребовать от инвестора трат в сотни тысяч рублей. Более того, строительство дополнительных санузлов далеко не всегда возможно технически – их, например, нельзя располагать над жилыми комнатами соседей.

Еще один вопрос, который волнует инвесторов, – не будут ли соседи против создания в их подъезде мини-отеля, ведь постоянный поток новых жильцов мало кому придется по нраву. Как защитить себя от жалоб в государственные инстанции?

Дмитрий Щегельский успокаивает: даже если под мини-отель в Петербурге оборудована обычная квартира, но собственник исправно платит налоги на доход, получаемый от аренды, опасаться ему нечего. Другой вопрос, что рантье не заинтересован в скандалах и ссорах с соседями и управляющей компанией дома, так как это отрицательно скажется на репутации отеля. Риэлторы советуют инвестору за свой счет произвести благоустройство парадной, обеспечить регулярное мытье лестничной клетки, следить за соблюдением закона о тишине – тогда ни у кого не будет причин писать жалобы.

Можно договориться с ТСЖ, чтобы стойка приема гостей располагалась в подъезде, это позволит отказаться от консьержа – его функции будет выполнять по договоренности дежурный специалист гостиницы.

Одним словом, нужно постараться предусмотреть все возможные точки возникновения конфликта и заранее подстраховаться.

Из жилья – в коммерческий объект

Впрочем, не стоит забывать, что законодательство в сфере гостиничного бизнеса ужесточается. По словам Вероники Перфильевой, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в январе 2018 года Госдума утвердила в третьем чтении проект закона о поэтапном введении обязательной классификации гостиниц по принципу звездности.

Новые требования вступят в силу с января 2019 года и будут применяться к гостиницам в зависимости от величины номерного фонда, но начиная с 2021 года под действие закона попадут уже все отели.

Нет, конечно, сдавать жилые помещения в аренду посуточно никто не запрещает, но вот реклама таких объектов в качестве отеля рискует оказаться вне закона.

2-комнатная квартира, 65.54 м2
Московский район, ул Типанова, 21
8 847 900 ₽
подробнее

В любом случае, если есть такая возможность, лучше все-таки сделать объект полноценной гостиницей. Что для этого необходимо?

Как отмечает Вероника Перфильева, решение о переводе квартиры в нежилой фонд принимают органы местного самоуправления, то есть администрация того района Санкт-Петербурга, где расположен объект.

Сама процедура займет определенное время, так как интересант должен будет оборудовать отдельный вход, собрать пакет документов: правоустанавливающие документы на переводимое помещение, поэтажный план дома, план помещения с его техническим описанием, проект перепланировки – см. статью 23 Жилищного кодекса РФ.

Важно учитывать, что перевести в фонд нежилых помещений можно только ту квартиру, которая располагается на первом этаже жилого дома, либо выше – при условии, что нижележащие этажи нежилые.

Сдача номеров в мини-отеле – дело прибыльное, но выручка во многом зависит от удобства месторасположения, методов продвижения гостиницы в интернете и т.д. По оценкам риэлторов, доходность может варьировать от 10 до 40% годовых. Для оптимизации расходов мини-отели зачастую объединяются в сеть, чтобы комплексно решать вопросы уборки, ремонта, размещения рекламы.

Продажа квартир в Кировском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus