16+ 16 августа, четверг
обновление в 19:00
Ипотека и финансы

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

13.02.2018 | 10:00

Ипотечный заемщик под микроскопом: банки узнают всё

Текст: Максим Стерлигов    Фото: Алексей Александронок

Банки получили доступ к государственным базам данных о физлицах. В частности, к базам Налоговой службы и Пенсионного фонда России. Как только кредиторы освоят ставшую доступной информацию, они заполнят последние «пробелы» в собранных на своих клиентов досье.

Пройдет каких-то три-шесть месяцев, и любой банк будет знать о потенциальном ипотечном заемщике буквально всю подноготную: сколько реально зарабатывает, где привык прятать заначки и даже какие пластические операции задумал на случай, если придется прятаться от кредитора.

Февральская революция

С февраля без всякой шумихи со стороны СМИ вступили в силу два официальных документа. Это постановление Правительства от 2 октября 2017 года № 1202 и распоряжение Правительства от 3 октября 2017 года № 2147-р. Данные документы радикально расширяют информацию, которую банки могут получать о заемщиках в различных госструктурах. И понятно, что в первую очередь банки станут использовать новую возможность для сбора досье ипотечных клиентов, ведь в данном сегменте фигурируют максимально крупные суммы для рынка розничного кредитования.

Теоретически с этой информацией кредиторы имеют право знакомиться лишь с согласия клиента. Но дело за малым: дать соискателю на подпись невзрачную бумажку «Согласие на обработку личных данных». Без такой подписи ни один банк с посетителем даже разговаривать не станет.

3-комнатная квартира, 91.6 м2
Старая Деревня, 20.2 км.
Курортный район, г. Сестрорецк, Приморское шоссе, 352, строение 1
8 976 800 ₽
подробнее

Итак, теперь кредитные организации вправе запрашивать через Единый портал государственных и муниципальных услуг сведения о выплатах НДФЛ, выписки из ЕГРН, сведения о приостановлении операций по счетам налогоплательщика и т. д. Всего – 16 позиций, часть из которых рассказывает не о личном благосостоянии физлица, а о положении дел в компании, к которой заемщик имеет отношение. Это может быть и собственность физлица, и работодатель (см. таблицу 1).

Минэкономразвития будет работать над расширением перечня.

Они слишком много знают

Уточним, что и до февраля, как рассказывает председатель Национального совета финансового рынка Андрей Емелин, имели доступ к базе Пенсионного фонда России пять банков. Конечно, это банки с участием госкапитала, совокупно выдающие почти 80% всех ипотечных кредитов в стране.

Но в рамках маркетинговых служб и служб безопасности другие банки и без такого доступа кропотливо собирают информацию о клиентах. Так, крупные бюро кредитных историй имеют дополнительный доход, предлагая различные системы прогнозной оценки поведения заемщиков на основании накопленных фактов.

Например, Объединенное кредитное бюро среди прочего предлагает банкам скоринговый сервис – ежедневный мониторинг историй заемщиков по 90 триггерам – различным событиям: подал заявку и получил отказ, подал заявку и не воспользовался одобрением, совершил техническую просрочку на день, досрочно погасил часть займа…

А ряд кредиторов покупает сведения у телефонных операторов: часто ли абонент уходит в ситуацию «На вашем счету недостаточно средств», как абонент перемещается по городу или странам, какие сайты посещает. При помощи Big Data эти данные анализируются, и выводы удивляют точностью. Например, подсчитано, что наличие профиля в LinkedIn уменьшает риск по клиенту на 30%.

Наконец, уже сейчас многие кредиторы сканируют отпечатки пальцев клиентов, распознают голос и хранят эти данные. А в июле стартует практическое тестирование банковской удаленной идентификации. То есть согласно подписанному в канун нового года закону ФЗ-115 начнется сбор и направление банками биометрических профилей идентифицируемых клиентов в единую базу.

«Никаких особых сложностей с внедрением подобной системы, по моему убеждению, не возникнет, – рассуждает первый вице-президент Азиатско-Тихоокеанского банка Вячеслав Андрюшкин. – На самом деле у многих банков уже есть наработки в этой области. Например, финансово-кредитные организации уже давно используют изображение заемщика при выдаче кредита, то есть фотографируют клиента».

В общем, банки уже знают о заемщиках едва ли не больше, чем родная мать.

Бюрократическая привычка

На этом фоне требование, чтобы претендент на ипотеку представил справку 2-НДФЛ или справку по форме банка, становится дремучим анахронизмом. Хотя и до начала широкого использования Big Data было ясно, что такие справки только увеличивают бюрократическую волокиту. Те же выписки по банковским картам или фото из ресторанов в соцсетях говорят о реальных доходах лучше всяких справок.

На отечественном ипотечном рынке давно присутствует продукт, при котором предоставлять упомянутые справки не требуется (см. таблицу 2). Это ипотека по одному или двум документам с повышенным минимальным размером первоначального взноса.

Считается, что, если клиент внесет более 30% стоимости приобретаемого жилья, он до последнего будет выплачивать кредит, как бы жизненные обстоятельства ни ухудшались.

И действительно, представители банков единогласно заверяют, что просрочка по таким продуктам в разы ниже среднестатистической. Которая, кстати, тоже не особо высока и у многих банков находится в пределах 1%. Как бы там ни было, почти у всех банков ставка по такому продукту выше, чем по стандартному.

Цифры не сходятся

Теоретически ипотека с сокращенным пакетом документов как продукт рассчитана на лиц с очень высокими доходами. Дескать, время, требуемое на сбор справок, эти люди могут потратить с большей для себя выгодой. Да и банковский сектор относится к имеющим собственный бизнес заемщикам с особой осторожностью, что поневоле заставляет «богатых буратин» скрывать высокий социальный статус.

Впрочем, доля таковых в общем потоке соискателей ипотеки относительно невелика. «За 2017 год доля индивидуальных предпринимателей и учредителей среди заемщиков составила 3,9%», – констатирует руководитель группы аналитики банка «ДельтаКредит» Назар Аржанников. «Доля собственников бизнеса среди претендентов на ипотеку составляет 4,52%, – в свою очередь, сообщает руководитель центра ипотечного кредитования банка “Российский капитал” в Санкт-Петербурге Анна Фещенко, – основная целевая аудитория банка – это наемные работники».

Между тем продукт пользуется заметно большим спросом. Так, в ВТБ подсчитали, что в структуре выдач такие кредиты занимают около 15%. А руководитель ипотечного сегмента банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова утверждает, что к концу года ее банк по такой программе выдавал уже каждый второй кредит. И кстати, такие заемщики проявляют активность «выше среднего» по подаче заявок на рефинансирование.

Проще говоря, основной поток клиентов составляют граждане, избегающие афишировать не статус, а источники и размеры своих доходов.

«Спрос на ипотеку по сокращенному пакету документов достаточно стабилен, поскольку формируется двумя разнонаправленными тенденциями, – подсказывает бизнес-тренер жилищной программы “Переезжаем в Петербург” Ирина Гудкина. – С одной стороны, он сокращается, поскольку текущая волна заемщиков представляет собой граждан с более низкими, чем прежде, доходами и минимальными размерами накоплений». Это автоматически перечеркивает возможность получения кредитов с высоким – от 30% – первоначальным взносом.

С другой стороны, часть бизнеса продолжает уходить в тень, лишая своих наемных работников возможности претендовать на «белую» ипотеку.

Жил-был у бабушки «серенький» козлик

Вернемся к февральским законодательным изменениям. Такое электронное взаимодействие вкупе с результатами скоринговых оценок способно позволить банкам уже достаточно близко к реальности определять размер доходов заемщиков.

Как сообщили БН в Абсолют Банке и банке «Санкт-Петербург», они еще не начали осваивать новые возможности. Но через месяц-другой банки научатся это делать.

Впрочем, им будет выгодно сохранять в линейке продукт с сокращенным пакетом документов, закрывая кое на что глаза. Незачем резать курицу-несушку.

Другое дело, что в 2018 году продукт трансформируется. Сейчас отдельные игроки называют его «Ипотека по паспорту», а станут называть – «Ипотека без паспорта».

И, что более важно, банкиры будут вынуждены сокращать размер наценки по такому продукту в сравнении со стандартными предложениями.

Так, банк «Санкт-Петербург» уже наценку снял. «Мы увидели, что наценка не имеет смысла, клиенты при обслуживании этого и других продуктов ведут себя одинаково, а просрочка при высоком первоначальном взносе минимальна», – поясняет Екатерина Синельникова.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Иван Власенко, заместитель директора Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка:

– В долгосрочной перспективе широкое использование технологий big data упростит процесс оценки риска по потенциальному заемщику, но это вовсе не означает, что в ближайшие месяцы комплект собираемых документов по потенциальному кредиту сильно сократится. Ведь имеет место и другая тенденция: платежеспособный спрос падает, и банки все более взвешенно и глубоко подходят к андеррайтингу клиента. Что действительно будет происходить быстрыми темпами, так это создание все более индивидуальных предложений под каждого клиента, появление более широких линеек продуктов, удовлетворяющих каждого потенциального заемщика, где стоимость риска, а значит и конечная ставка, будет определяться если не индивидуально, то для достаточно узких групп населения.


Таблица 1

Новые сервисы, доступные кредитным организациям

Владелец сведений Вид сведений
Росреестр Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
Росстат Данные годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности юридических лиц
ФАС России Сведения о наличии (отсутствии) юридического лица в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей)
ФАС России Сведения о наличии (отсутствии) юридического лица в реестре недобросовестных поставщиков, предусмотренном федеральным законом «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»
ФССП России Общедоступная информация из банка данных ИП
ФНС России Сведения о наличии решения о приостановлении (об отмене решения о приостановлении) операций по счетам налогоплательщика-организации
ФНС России ИНН физического лица (на основании данных о фамилии, имени, отчестве, паспортных данных и даты рождения)
Росреестр Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости
ФНС России Учредительные документы в электронной форме
ФНС России Сведения о наличии счетов организаций (индивидуальных предпринимателей) в банках
ФНС России Сведения из налоговой декларации по налогу на прибыль организаций
ФНС России Сведения из налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость
ФНС России Сведения из налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения
ФНС России Сведения из форм 2-НДФЛ, 3-НДФЛ
АО «Электронный паспорт» Сведения из электронного паспорта транспортного средства

Источник: ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ОБМЕН КОТОРЫМИ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЕДИНОЙ СИСТЕМЫ МЕЖВЕДОМСТВЕННОГО ЭЛЕКТРОННОГО ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ (в ред. распоряжения Правительства РФ от 03.10.2017 N 2147-р)

Таблица 2

Ипотечные продукты с сокращенным пакетом документов

Банк

Название продукта

Стоимость

Минимальный первоначальный взнос

Дополнительные условия

Требуемые документы

ВТБ

Победа над формальностями

+0,7% к ставке кредитования

При покупке вторичного жилья – 40%, при покупке новостройки – 30%

Использование материнского капитала для взноса не предусмотрено. Программа распространяется на рефинансирование ипотечных кредитов

Паспорт РФ;

СНИЛС или ИНН (для лиц, которые, в соответствии с законодательством РФ, не обязаны иметь СНИЛС, например военнослужащих)

Россельхоз-банк

Ипотека по двум документам

Без комиссии

40% от стоимости приобретаемого жилья в многоквартирном доме;

50% от стоимости жилого дома с земельным участком (в том числе таунхауса)

На покупку квартиры, загородного дома с земельным участком (в том числе таунхауса), а также объекта недвижимости на первичном рынке, строительство которого финансируется Россельхозбанком.

Возможность выбора схемы погашения кредита (аннуитетная / дифференцированная)

Паспорт и любой другой удостоверяющий личность документ.

Дополнительно при наличии свидетельства о браке: паспорт супруга и брачный договор (при наличии)

ДельтаКредит

Кредит по одному документу

Процентная ставка выше базовой величины на 1,5%

 

 

Достаточно предъявить паспорт и заполнить заявление-анкету на кредит

Уралсиб

Ипотека по двум документам

Ставка может быть увеличена на 0,5 п.п.

20–50% для разных категорий заемщиков

 

Паспорт гражданина РФ и один из следующих документов: водительское удостоверение; заграничный паспорт; ИНН; СНИЛС

Санкт-Петербург

Квартира по паспорту; Новостройка по паспорту

Без наценки

30% стоимости жилья

 

 

Российский капитал

Проще простого

Ставка выше всего на 1% по сравнению с программой с полным пакетом документов

40%

 

Паспорт РФ и второй документ на выбор клиента

Источник:  БН

Продажа квартир в Калининском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus