16+ 17 декабря, понедельник
обновление в 17:15
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

01.03.2018 | 08:00

Ленобласть понижает застройку. Бизнес сопротивляется

Текст: Юлия Чаюн

В конце прошлого года власти Ленобласти ужесточили нормативы по плотности и высотности застройки, делая ставку на средне- и малоэтажные объекты. Однако эксперты полагают, что расцвета малоэтажки все равно ждать еще долго.

Собственная квартира в симпатичном двух-трехэтажном доме на природе, где минимум соседей и откуда рукой подать до города и всей социальной инфраструктуры, – это, наверное, мечта любого жителя мегаполиса, владеющего автомобилем. Но воплотить ее, как выясняется, далеко не просто.

Вверх и потом вниз

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», малоэтажное жилищное строительство рядом с Петербургом достаточно активно развивалось на протяжении последних пяти лет. Так, по итогам 2017 года в пригородной зоне было введено в эксплуатацию 0,7 млн кв. м в домах не выше трех этажей. Для сравнения: в 2013-м сдали всего 0,14 млн кв. м. Объем спроса за пять лет вырос более чем вдвое и достиг уровня 5 тыс. сделок в год. Это приблизительно соответствует цифрам по рынку ИЖС.

Однако многие аналитики обращают внимание, что спрос на фоне падения реальных доходов населения в последние пару лет все же начал снижаться. Помимо сложной макроэкономической ситуации, есть проблемы с застройщиками, работающими в этом специфическом сегменте.

2-комнатная квартира, 54.83 м2
Рыбацкое, 8.4 км.
Колпинский район, г. Колпино, Загородная ул.
3 505 560 ₽
подробнее

Так, на прошедшей в феврале выставке «Жилищный проект» известный журналист и эксперт загородного рынка недвижимости Дмитрий Синочкин сообщил, что из каждых 20 малоэтажных жилых комплексов Ленинградской области четыре-пять являются проблемными.

Стоимость жилья в надежных проектах заметно выше средневзвешенной цены по рынку, – от 50-55 тыс. руб. за кв. м при среднем ценнике 40-45 тыс. руб. за кв. м.

«Этот негативный шлейф порождает настороженность покупателей. При этом проблема с реализацией проектов не обязательно связана с финансовой неграмотностью застройщика. Например, многие перспективные объекты зависли из-за того, что Ленобласть запретила сдавать в эксплуатацию жилые объекты, водопроводные сети которых подключены к локальным очистным сооружениям», – рассказал Дмитрий Синочкин.

Законодательная стимуляция

Новшества в федеральном законодательстве, касающиеся изменений финансирования жилищного строительства, а также новые региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), ограничивающие застройщиков по плотности и высоте застройки, казалось бы, должны подтолкнуть строительные компании к поиску менее капиталоемких проектов, таких как малоэтажное строительство.

С 1 января 2018 года в Ленобласти в силу вступили новые РНГП. Теперь в городских поселениях нельзя строить дома выше 12 этажей (до этого допускалось 16), а в сельских – выше девяти этажей (было – 12). При этом большинство новостроек возводятся как раз в сельских поселениях. Кроме того, установлены нормативы количества квадратных метров жилья на 1 га. Для численности жителей до 12 тыс. человек это 4 тыс. кв. м, от 12 тыс. до 20 тыс. человек – 6 тыс. кв. м, от 20 тыс. до 50 тыс. человек – 9 тыс. кв. м.

При этом в администрации Ленобласти считают, что изменения федерального законодательства в 2018 году окажут большее влияние на развитие рынка жилья, чем принятые РНГП или обновленные правила выкупа соцобъектов по программе «Светофор». Аналитики и застройщики уже сейчас говорят, что ряду компаний придется уйти с рынка в связи с реформой долевки и – в перспективе – ее полной отменой.

«Но в любом случае в декабре прошлого года мы ограничили этажность в городских поселениях 12 этажами, это отвечает перспективному вектору развития области как региона без высотной застройки», – заявил заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин, добавив, что спрос на малоэтажное жилье есть – очень многие люди уже не хотят жить в «муравейниках». 

1-комнатная квартира, 35.40 м2
Улица Дыбенко, 1.8 км.
Невский район, Дальневосточный пр., 15, литера А
4 251 540 ₽
подробнее

Эксперты, впрочем, высказывают сомнения, что в ближайшие годы мы увидим расцвет строительства малоэтажного жилья. Особенно это касается территории города, включая пригородные районы.

Генеральный директор строительной компании «Красная стрела» (она ведет строительство трех малоэтажных жилых комплексов близ Петербурга) Николай Урусов указывает на то, что в нынешней ситуации многие застройщики ориентированы на реализацию проектов с максимально допустимой этажностью, так как в большинстве городских локаций, даже на окраинах, строить малоэтажные жилые комплексы экономически невыгодно. «Либо застройщик должен предложить рынку малоэтажку высокого класса, что позволит установить экономически эффективную стоимость квадратного метра», – говорит топ-менеджер.

По его мнению, реализация малоэтажных проектов оправдана лишь в Ленобласти либо в историческом центре Петербурга. В первом случае из-за наличия недорогих земельных участков. Во втором – благодаря тому что локация позволяет возводить статусные малоквартирные проекты бизнес- и премиум-класса.

Бума не будет

Те застройщики, которые еще не попробовали себя в малоэтажке, туда тоже не сильно рвутся. Так, финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов заявил, что они не планируют обращаться к строительству малоэтажного жилья по целому ряду причин.

«Емкость рынка малоэтажного строительства ограничена стоимостью квадратного метра. То, что власти ужесточили требования, не обесценивает землю и не делает дешевле подключение к коммуникациям. Соответственно, стоимость метра станет и дальше расти, поскольку константа, равная стоимости земли и подключений, будет делиться на меньшее количество квадратных метров. Даже при нынешней стоимости квартиры расходятся не так быстро, а если она увеличится, то продажи и вовсе могут встать», – пояснил он.

В целом, у каждого успешного проекта должна быть тщательно продумана финансовая модель, а массовый уход в малоэтажку породит только переизбыток предложения. Время, когда малоэтажное строительство воспринималось как «проба пера» начинающих девелоперских компаний, в Петербурге и Ленобласти уже ушло.

Директор по продажам и маркетингу строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» (он реализует малоэтажный проект на Пулковских высотах) Дмитрий Рогатых добавляет, что на увеличение доли качественных малоэтажных проектов в наших реалиях может повлиять только планомерное развитие транспортной инфраструктуры, причем повсеместно.

1-комнатная квартира, 20.10 м2
Проспект Просвещения, 3.5 км.
Приморский район, Орлово-Денисовский пр.
2 289 390 ₽
подробнее

Резюмируем: ожидать массового появления новых проектов в сегменте малоэтажной застройки не стоит – экономику продолжает штормить, а застройщики будут бороться за то, чтобы по максимуму использовать земельные участки, впихивая в свои объекты как можно больше квадратных метров.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Рогатых, директор по продажам и маркетингу строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»:

– Малоэтажная застройка в принципе более комфортна для человека. Как правило, такие проекты располагаются вблизи от парков и лесных массивов и наполняются «фишками»: витражное остекление, просторные балконы и террасы, улучшенное благоустройство дворов с более внимательным подходом к ландшафтному дизайну, множеством игровых комплексов для детей, зонами спорта для взрослых и даже площадками для барбекю.

Здесь меньше плотность жилья, а значит, меньше шума, проблем с парковкой и безопасностью. Квартиры в таких комплексах, как правило, приобретаются «для себя», доля инвестиционных сделок минимальна, так что вам не будут надоедать арендаторы, а всех соседей вы будете знать в лицо. Минусы могут быть связаны только с отдаленностью от города и недостатком инфраструктуры в непосредственной близости на некоторых территориях современной малоэтажной застройки. Поэтому, если вы вынуждены ежедневно ездить в город, очень важно тщательно проанализировать расположение такого объекта перед покупкой.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Жданов, финансовый директор ГК «Технополис»:

– К плюсам малоэтажного жилья за чертой города можно отнести экологию. А к минусам – инфраструктуру, особенно для семей с детьми: сады, школы, секции, элементарно доступность всего в зимний период. Когда снег не убирают даже в центре Петербурга, что говорить о далеких районах Ленобласти.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Покупательский интерес к рынку малоэтажного жилья растет, поэтому у него есть перспективы. Помешать его развитию может транспортный коллапс на тех направлениях, где построены «города в капустных полях». Но, конечно, город с многомиллионным населением не станет преимущественно малоэтажным, в общей структуре спроса малоэтажка будет по-прежнему составлять несколько процентов.


1-комнатная квартира, 26.90 м2
Улица Дыбенко, 1.5 км.

Всеволожский район, Ленинградская область, дер. Кудрово, Пражская ул.

2 482 550 ₽

подробнее

В мировой практике считается комфортным транспортное плечо до 30 км удаленности от города, но Петербург настолько велик, что 30 км до города у нас – уже практически его граница. К тому же многое зависит от направления, по которому въезд в город более или менее приемлем или до крайности перегружен, как, например, в недавних массовых проектах жилой застройки, таких как Янино, Девяткино, Кудрово, Мурино, Шушары. По этим направлениям абсолютно нереально наращивать транспортный поток, а значит, комфорт загородного проживания сразу ставится под вопрос.
Вторая большая проблема, которая возникает у семей, выбравших для себя формат загородного проживания, – это образование. Как только дети подрастают и становится нужен полный спектр образовательных услуг, семьям приходится решать эту проблему зачастую даже за счет перемены места жительства.
Как правило, серьезным основанием для приобретения жилья в ближайшем пригороде является то, что за те же деньги можно получить квартиру заметно большего метража.


Продажа квартир в Пушкинском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus