Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

14.05.2018 | 08:00

Жесткого эконома в городе больше нет

Текст: Игорь Воронин    Фото: Алексей Александронок

— Первый квартал этого года принес неожиданный для всех миллион проданных квадратных метров на рынке новостроек Петербурга. Самое оригинальное объяснение, которое мне довелось слышать, — спрос вырос, потому что увеличилось предложение. Думаю, у вас есть более адекватная версия.

2-комнатная квартира, 84.00 м2
Василеостровская, 1.1 км.
Василеостровский район, Уральская ул., 2
10 886 150 ₽
подробнее

— Безусловно, спрос порождает предложение, а не наоборот. Увеличение активности покупателей в первую очередь связано со снижением ипотечной ставки. Многие годы ждали ставку на уровне 8% годовых и наконец дождались. Надеюсь, что это снижение продолжится.

— Итак, спрос поддерживается в основном ипотекой. Какова доля ипотечных покупок в вашей компании?

— Она выросла в этом году с 50% до 60%, если не больше. Каждая строительная компания выстраивает свою стратегию. Наша заключается в том, чтобы избегать всплесков и падений. Мы следим за конъюнктурой рынка и стремимся к тому, чтобы продажи шли ровно.

— Меняется ли покупатель в последние годы?

— Сегодня основной покупатель — это молодая семья, как правило, с детьми. Были у нас уже сделки и по «семейной ипотеке», которая стартовала совсем недавно. Достаточно большую часть покупателей составляют военнослужащие, которые реализуют свои сертификаты.

Если же говорить о предпочтениях, то есть определенные вещи, к которым в России уже привыкли. Допустим, кухня должна быть не менее 10 кв. м. Потому что ее будут использовать как столовую. Высота потолков — от 2,7 метра, не меньше. Планировки же могут быть какими угодно, и если покупатель потребует свободных планировок — оставим только несущие стены.

Любое изменение покупательской способности и покупательского желания застройщики будут пытаться отследить, а 20-30 видов различных планировок в одном доме и сегодня не редкость.

— Особенности существующей классификация жилья — это, например, эконом по потребительским характеристикам и комфорт по цене. Да и локация не всегда играет определяющую роль. Что вы думаете о таком смешении стилей?

— Честно говоря, мы до сих пор не видим особой разницы между экономом и комфортом. В Петербурге рынок довольно своеобразный, жесткая конкуренция, каждый застройщик пытается как-то выделиться. Но, по большому счету, даже бизнес-класс отличается от эконома только количеством квартир в доме. Жесткого эконома сегодня практически нет. Мы строим в сегменте масс-маркет, но это очень качественное жилье.

Окружение и среда — вот что сегодня определяет классность того или иного объекта. Размер жилья каждый покупатель выбирает для себя сам. Важна инфраструктура: вышел человек из дома — и что он увидел? Благоустроенный парк, садики, школы, радостные лица детей.

1-комнатная квартира, 42.40 м2
Лесная, 1.9 км.
Калининский район, Маршала Блюхера пр., 9, корпус 1, строение 1
4 956 800 ₽
подробнее

На мой взгляд, комфорт проживания определяется даже тем, за какое время поменяют перегоревшую на лестнице лампочку. Как дороги нельзя отделять от тех, кто их обслуживает, так и жилье — от застройщика. Нормальный застройщик следит за своим имиджем и за тем, как содержится построенный им дом. Управляющие компании должны оставаться у застройщиков, и застройщик должен отвечать за свое здание не пять лет, как прописано в законе, а больше.

— Практически пожизненно?

— Совершенно верно. И если знаешь, что будешь его эксплуатировать всю жизнь, то ты и проектируешь, и строишь этот дом соответствующим образом. И таких дискомфортных ситуаций для жильцов, когда застройщик построил и умыл руки, просто нельзя допускать.

— Популярная сегодня тема — отмена долевого строительства. Каким вы видите это будущее?

— В такие негативные прогнозы, что вернется единый Главленинградстрой, конечно, верить не хочется. Мы все сегодня прекрасно понимаем, что такое отсутствие конкуренции. Рынок всех поправит. Нельзя сказать, что уйдут мелкие компании, а останутся только крупные. Останутся крепкие компании, которые смогут приспособиться к новым условиям. Это те, кому доверяет покупатель, соответственно, через некоторое время будут доверять и банки. Понятно, что серьезные изменения приводят к краткосрочной дестабилизации рынка, а потом все приходит в норму. Главное, чтобы законы не менялись каждые полгода.

На сегодня не готовы не только застройщики, но и банки — им еще предстоит создать специальные строительные отделы в своих структурах.

— В более близкой перспективе как раз такое полугодовое изменение — с 1 июля вступает в силу очередная порция поправок к ФЗ-214. Не пугает?

— К этим изменениям уже все давно готовы. Ничего глобально страшного там нет. Хотя есть и явно ошибочный пункт: один застройщик — одно разрешение на строительство. Надеюсь, что это положение будет пересмотрено, иначе придется забыть о проектах КОТ. У меня на комплексном освоении таких разрешений на строительство до сотни: помимо жилых домов это дороги, детские садики, вся инфраструктура...

— Вы, как и многие застройщики, запаслись разрешениями на строительство впрок?

— Все мы знаем русскую пословицу «Знал бы, где упасть, — соломку бы подстелил». Желание такое понятно, но оно не всегда правильно. Делая сегодня запас разрешений на строительство, надо отдавать себе отчет в том, что ты закладываешь всю квартирографию на годы вперед. И если завтра рынок немножко изменится — а он регулярно меняется (вчера более востребованы были студии, сегодня «семейные» квартиры) — застройщик получит непроданные остатки. А это совсем плохо для него.

1-комнатная квартира, 169.00 м2
Обводный канал, 0.7 км.
Фрунзенский район, Обводного кан. наб., 66
1 260 000 ₽
подробнее

— У компании довольно сбалансированное предложение строящегося жилья с точки зрения географии — примерно поровну объектов в городе и области. А где комфортнее работать?

— Каждый регион — особенный, это живой организм, везде свои нюансы. Поэтому отвечу так: комфортно работать в России. Под любые правила игры, если руководство того или иного региона заинтересовано в развитии строительной отрасли, можно подстроиться. Главное, чтобы они не менялись очень часто. Несколько факторов должны сливаться воедино: правительство желает развивать жилищную инфраструктуру, следовательно, заботится и о создании рабочих мест, о строительстве дорог. Это целый комплекс работ всех комитетов — здравоохранения, образования и так далее.

— Где вы присматриваете земельные участки на перспективу? Приоритет отдаете комплексному освоению?

— Мы рассматриваем предложения вне зависимости от региональной принадлежности. И я не стал бы говорить, что комплексное освоение является нашим приоритетом. Оно, безусловно, необходимо при наших мощностях и количестве сотрудников, чтобы работать стабильно и системно. Но и точечные объекты мы с большим удовольствием покупаем и реализовываем.

— Только в апреле «КВС» вывела на рынок вторую очередь пятой жилой группы в малоэтажном микрорайоне «Новое Сертолово» и новый ЖК «Жили-были» в Выборгском районе Петербурга. Каких еще новинок ждать покупателям?

— Недавно мы купили небольшой участок на территории «Балтийской жемчужины», сдали документы на получение разрешения на строительство. Объект «Наутилус» на 40 тыс. кв. м жилья. Один ЖК мы там уже реализовали, этот будет второй — совсем рядом.

Два участка на Парнасе, один как раз «Жили-были», по второму вышли из экспертизы, это еще 85 тыс. кв. м. Комплекс будет называться «Континенты», продажи начнутся в этом году.

И следующие очереди в Янино и Сертолово тоже будут выводиться на рынок.

— Краткосрочный прогноз: цены, спрос — отважитесь?

— Рынок — штука своеобразная, прогнозировать можно долго, вечно.

— Но у вашей компании ведь есть какие-то планы. И они базируются на некоем прогнозе.

— Мы не прогнозируем какого-то большого роста цен и не видим для этого предпосылок. Поэтому — готовься к худшему — будет хорошо. А вот спрос, скорее всего, сохранится. По крайней мере, не уменьшится. Увеличения можно ждать только после индексации пенсий и зарплат госслужащих. Это довольно большая категория населения, и только после этих манипуляций можно будет говорить об увеличении денежной массы у потребителей.

1-комнатная квартира, 28.07 м2
Рыбацкое, 11 км.
Колпинский район, г. Колпино, Понтонная ул.
2 197 880 ₽
подробнее

Рост цены тоже будет, но не такой серьезный. Многие застройщики работают на пределе. Импортозамещение какое-то было, но курсовую разницу никто не отменял.

— Но ведь стоимость стройматериалов в общей структуре себестоимости не так уж велика?

— Если по-честному, то 10-15% в проекте — это стоимость земельного участка. Примерно 50% — это стоимость самого здания. Доля стройматериалов — около 35%, она входит в эти 50%. А вообще не так сложно построить дом, как подключить его к сетям, это тоже стоит немалых денег. Благоустройство, дороги, инженерия — немалые статьи расходов.

Сегодня на застройщиков «вешают» и социальные объекты. Увы, все это за деньги дольщиков.

— Ну так вы же и говорили о том, что сегодняшний покупатель приобретает не бетонную коробку, а среду обитания. А за нее, эту среду, надо платить.

— К сожалению, не все это осознают. Мы вынуждены были завести собственную охрану для своих сданных объектов. Только для того, чтобы эта охрана патрулировала территорию.

Потому что кто-то пиво пьет на детской площадке, кто-то паркуется на газоне, кто-то в собственном лифте пишет на стенах...

И буквально за год мы пришли к тому, что надо покупать небольшие машинки, чтобы эта охрана могла перемещаться по дворам. Когда их видят — люди ведут себя по-другому.

— Как говорил профессор Преображенский у Булгакова, «вы, Шариков, еще только формируетесь как личность».

— Шариковых, надеюсь, у нас уже давно нет. Но общий комфорт и среду надо поддерживать, и если мы сами этого не сделаем — то кто?


Досье БН

Сергей Дмитриевич Ярошенко

Родился 7 января 1975 года в Ленинграде. Окончил Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

Трудовую деятельность в строительстве начал в 1995 году с рабочих специальностей. В 1999 году стал главным инженером ООО «Интерстрой», а спустя год — генеральным директором организации. В 2006 году возглавил ООО «КВС». С октября 2014 года возглавляет ООО «Управляющая компания „КВС“».

Продажа квартир во Фрунзенском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus