Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

15.05.2018 | 08:00

Рынок в ожидании странного

Текст: Дмитрий Синочкин специально для BN    Фото: pixabay.com

Рынок строящегося жилья – весь из себя на парадоксах. Продажи за первый квартал оказались лучше ожиданий: в Петербурге по новым ДДУ – плюс 55% (по сравнению с прошлым годом). Область просела (минус 13%), но девелоперы к этому были готовы: о смещении спроса в город говорят уже давно.

Крупнейшие наши застройщики – «Группа ЛСР», Setl City, «Эталон ЛенСпецСМУ» – синхронно рапортуют о росте выручки. А вот от ближайшего будущего (полгода-год) участники рынка хорошего не ждут.

Без послаблений

Во-первых, практически весь рост обеспечен ипотекой. Год назад за первый квартал банки выдали 8993 кредита, а в первые три месяца 2018-го – 16 386, на 82% больше. А «хорошие заемщики» в дефиците, из моих знакомых чуть ли не каждый второй жалуется на SMS от банков с предложением занять хоть сколько. И ЦБ не собирается снижать ставку. Кстати, по данным Центробанка, на каждого россиянина (включая младенцев) уже приходится 82 тыс. руб. задолженности. А объем просроченных кредитов приближается к триллиону… Так что этот ресурс близок к исчерпанию.

Во-вторых, с 1 июля вступают в силу поправки в 214-ФЗ. Там много всего «веселого», но главные опасности – требования к собственному капиталу, ограничения на использование средств и принцип «один проект – один застройщик». Про проектное финансирование и эскроу-счета сказано и написано много и разного, но один момент остается неизменным: банковские деньги при любых раскладах дороже условно-бесплатного финансирования от дольщиков. В среднем – на 15-25%. А поднимать цены на жилье застройщики не могут, ибо не купят.

1-комнатная квартира, 51.91 м2
Гражданский проспект, 1.4 км.
Калининский район, Светлановский пр., 121, корпус 1, литера А
5 710 100 ₽
подробнее

Реализация идеи насчет одного юрлица на каждый строящийся дом приведет к остановке комплексных проектов, включая реновацию. (Кроме Москвы – столичные власти «пробили» для себя особые условия.) Весной Минстрой вроде бы обозначил смягчение – в проектах КОТ девелоперу разрешат возводить несколько объектов.

Беда в том, что, например, в Петербурге проектов КОТ – четыре: «Северная долина», «Юнтолово», «Балтийская жемчужина» и кто-то еще. Остальные масштабные новостройки юридического статуса «комплексного освоения» не имеют – стало быть, и послаблений не получат.

Но одновременно возникают смежные риски. Например, опасность перепроизводства. Осознав грядущие нормативные неприятности, застройщики ломанулись скупать участки и получать разрешения по старым правилам. За первый квартал 2018-го Госстройнадзор выписал разрешений на 1 млн кв. м в Петербурге и на 1,5 млн – в области. И еще не вечер! А «мариновать» подготовленные участки – не по-хозяйски, да и затратно. Так что стоит ожидать избытка предложения, а значит – демпинга. Между тем строительный бизнес и так балансирует на грани рентабельности.

Сейчас публика с интересом (кроме дольщиков – у них другие эмоции) наблюдает за судьбой компании «Норманн». А ведь важно не только текущее состояние, но и причины, по которым компания попала в финансовую яму. Среди очевидных – задержка с запуском двух проектов. Малоэтажная «Норманндия» в Коломягах пробивалась через согласования десять лет. Участок под ЖК «Морошкино» был куплен в 2011-м, и здесь тоже возникли проблемы с обновлением градплана, социалкой и пр. Время – деньги: строители это выучили на собственном опыте. Дольщики тоже.

Тем более что сейчас эта старая формула имеет не метафорический, а совершенно конкретный смысл. Год просрочки со сдачей – и треть стоимости жилья девелопер может по суду отдать дольщикам в виде штрафов, неустоек и пеней. Два года – две трети. А если просрочка больше трех лет, то получится, что компания построила жилье бесплатно, да еще и осталась должна покупателям. Компания «Дальпитерстрой» за прошлый год выплатила неустойку в размере около 600 млн руб. «Два детских садика», – вздыхает генеральный директор фирмы Аркадий Скоров.

Изрядный запас новых проектов, ограниченная платежеспособность населения и истощение кредитного ресурса – это константы жилищного рынка.

Специфический опыт

А есть еще фактор неопределенности. Осенью 2017-го президент Владимир Путин объявил о предстоящей отмене долевки. Правительство в дорожной карте уточнило: через три года. Однако после инаугурации президент подписал поручения по основным направлениям экономики. И там тоже речь идет об уходе от ДДУ, но вроде уже другие сроки: поэтапно, к 2024 году. Три года или шесть лет – разница существенная.

Дополнительные эмоции у девелоперов вызывает предполагаемое назначение Виталия Мутко куратором отрасли. У него, конечно, есть немалый опыт крупных строек (олимпийских объектов, инфраструктуры к ЧМ-2018 и т. д.) Но уж больно специфический.

Отсутствие ясных перспектив в долевом строительстве подталкивает девелоперов искать запасные варианты. Например, в сегменте апартаментов или в коттеджных поселках.

Но и здесь не без сюрпризов, и далеко не все прозрачно. Апартаменты развиваются вполне успешно: сейчас эта доля рынка оценивается в 7-10%, предложение и спрос быстро растут. Однако с этого года запрещено сдавать в аренду нежилые помещения для проживания, если они не прошли классификацию и не имеют гостиничных звезд. Собственно, уже сейчас Роспотребнадзор может ходить по апарт-отелям и штрафовать владельцев: от десятков тысяч рублей до 3% оборота.

Как будут проходить классификацию объекты, которые относят к «псевдожилью» (сотни собственников, номера без отделки, управляющей компании нет), – совершенно непонятно. Комиссия потребует стандартную отделку и меблировку, наличие обученного персонала… И кстати, рекламировать услуги апарт-отелей, не имеющих звезд, – тоже нарушение, но уже по части УФАС.

В сегменте частных домов – свои ловушки. С 2019-го вступает в силу новый закон о садоводах, дачи упраздняются как класс, вводятся многочисленные новшества в управлении садоводствами. В апреле десятки дачников в Ломоносовском районе вдруг обнаружили, что их переписали в садоводы: кто-то (так и не удалось установить, кто и зачем) внес изменения в публичную кадастровую карту…

Коттеджный поселок «Графская Славянка» вдруг угодил в охранную зону газопровода, и теперь «Газпром» требует снести постройки. И все это на фоне действующей статьи Земельного кодекса, которая гласит, что участки в радиусе 30 км от населенных пунктов вообще нельзя использовать под цели, не связанные с сельхозпроизводством! Даже опытные юристы говорят, что сегодня регистрация объектов на сельхозземлях (а это – 80% всей загородной недвижимости) связана с определенными рисками.

Минсельхоз выступил с внезапной инициативой: поднять налог на сельхозземли в 30 раз – с 0,3 до 10%! Чтобы, значит, подтолкнуть владельцев к более эффективному использованию участков. Перцу добавляет ФНС, распространяя информацию о том, что все «неучтенные» постройки будут фиксировать с беспилотников и штрафовать нарушителей.  

В этом правовом тумане однозначно выигрышных стратегий нет. Но повышенная осторожность совершенно необходима. Инвестировать в проекты на стадии котлована вдвойне опасно. Не столько потому, что строители – мошенники (хотя и такое бывает), сколько потому, что за два-три года многое может перемениться.

Продажа квартир в Петроградском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus