16+ 21 мая, понедельник
обновление в 19:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

16.05.2018 | 08:00

Что нужно вычеркнуть из ДДУ

Текст: Александр Смирнов    Фото: pressfoto.ru

Действующая редакция 214-ФЗ всецело стоит на защите интересов покупателя новостройки. Но идеальный застройщик существует лишь в рекламных буклетах – будущему дольщику следует внимательнее отнестись к тексту договора.

После выбора квартиры и тщательной проверки надежности застройщика настало время изучить предлагаемый договор долевого участия. Для многих ДДУ по-прежнему характерны типичные «ошибки» в широком диапазоне – от легких нестыковок с нормами 214-ФЗ до явных противоречий с ними.

Не платить до регистрации

В последней редакции закона теперь четко сказано, что оплата по договору совершается только после его государственной регистрации. Если это не отражено в тексте ДДУ и покупателю предлагается хотя бы часть суммы уплатить до того момента – это прямое нарушение закона. Это означает, что покупатель на время отдаст свои деньги застройщику под честное слово. На этот важный момент взаиморасчетов эксперты советуют обращать внимание первым делом. И рекомендуют сокращать до минимума любые периоды неопределенности при финансовых расчетах. К примеру, нелишним будет настоять на том, чтобы первый платеж осуществлялся с момента фактического получения зарегистрированного договора, а не с даты его госрегистрации.

Любые «предварительные» соглашения застройщика с дольщиком в рамках ФЗ-214 исключены. Их наличие будет свидетельствовать о том, что получение средств застройщик предлагает оформить по различным серым схемам (авансирование, бронирование, «предварительные» договоры долевого участия и пр.), с обещанием заключить с покупателем полноценный ДДУ чуть позднее. Главная опасность таких схем – закон не требует их обязательной регистрации в Росреестре. Покупатель не является дольщиком – значит, защита ФЗ-214 на него не распространяется.

Такие нарушения уже редкость на рынке, тем не менее риски остались, и их должен учитывать покупатель. Любой застройщик стремится ускорить начало продаж на объекте, но наличие «предварительных» схем может свидетельствовать о серьезных проблемах или отсутствии документов, необходимых для начала строительства: прав на земельный участок, разрешения на строительство, согласования проекта и пр. При заключении полноценного ДДУ рисков такого рода у покупателя нет.

Если в договоре не указывается, что оплата происходит только после регистрации ДДУ в Управлении Росреестра, – это прямое нарушение норм ФЗ-214, а иногда свидетельствует об использовании серых схем

Обязательные пункты

К безусловным нарушениям относится и отсутствие в тексте договора ряда требований 214-ФЗ. Хотя законодатель до сих пор так и не утвердил типовой формы ДДУ, но при этом довольно четко обозначил те моменты, которые должны быть обязательно в нем отражены.


Что должно быть указано в ДДУ

– Сведения о застройщике (данные юрлица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет и т. д.)

– Характеристики многоквартирного дома (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь, этажность и т. д.)

– Характеристики и графический план объекта долевого строительства (секция, этаж, общая площадь, площадь каждого помещения, оси и т. д.)

– Конкретный срок передачи застройщиком квартиры

– Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

– Гарантийный срок

– Способы обеспечения застройщиком обязательств по договору

– Обязанности и ответственность сторон

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО


На стадии изучения договора будущий дольщик, как правило, обнаруживает, что застройщиком будет выступать не сама компания, а ее «дочка». Это по-прежнему довольно распространенная практика: под новую стройку большинство компаний, включая самые крупные, создают отдельное юрлицо. Застройщики таким образом страхуются и минимизируют риски при реализации проекта. С этим не поспоришь; эксперты лишь советуют обращать внимание, чтобы права на участок и разрешение на строительство были оформлены именно на выступающее в качестве застройщика юрлицо.

В ДДУ должны обязательно фигурировать две даты: ввода дома в эксплуатацию и передачи приобретенной собственником квартиры. При этом срок получения дольщиком ключей от квартиры должен быть определен конкретно (не «IV квартал 2019 года», а, к примеру, «до 31.11.2019). Тем более не должно быть расплывчатых формулировок, типа «не более шести месяцев со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Задержки со строительством сейчас распространенное явление, поэтому застройщики на всякий случай стремятся установить для себя максимальный период, в течение которого можно тянуть с передачей квартиры без штрафов. У дольщика же есть законная возможность получать пени за каждый день просрочки.

В документе также должен быть четко зафиксирован гарантийный срок – период ответственности застройщика за переданный дольщику объект: пять лет на квартиру и еще три года на находящееся в ней инженерное и технологическое оборудование. Любое уменьшение сроков – незаконно, а гарантийный период должен начинаться именно с момента передачи квартиры, а не сдачи дома: между этими событиями может пройти и год.

Из других сравнительно новых требований – в ДДУ в зависимости от времени получения разрешения на строительство должен быть указан один из трех действующих видов гарантии выполнения строительной компанией своих обязательств: поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика и участие в Компенсационном фонде долевого строительства.

Все сведения о застройщике и новостройке в тексте ДДУ должны полностью соответствовать проектной декларации, к форме которой законодатель сейчас установил повышенные требования. Любые несоответствия позволят покупателю впоследствии потребовать в суде признания договора недействительным

Цена сотворчества

Все последние пакеты поправок в 214-ФЗ в основном были направлены на повышение информационной открытости и финансовой прозрачности застройщика, усиление роли контролирующих органов и пр. Но добавились и принципиально новые моменты во взаимоотношениях сторон. К примеру, средства дольщика сейчас при ряде условий можно тратить на объекты социальной инфраструктуры – раньше включение такого пункта в текст договора было незаконным.

Допускается внесение в проект ДДУ изменений и дополнительных условий, главное, чтобы они были по обоюдному согласию сторон и не противоречили 214-ФЗ. Речь, в частности, может идти о требовании к качеству объекта долевого строительства, праве застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче квартиры.

При всем том застройщику придется ограничивать фантазию. К примеру, неприемлемым для дольщика будет положение о том, что цену договора застройщик может менять в одностороннем порядке. Это абсолютно незаконно. Как и возможность корректировки проектной документации, внесения изменений в характеристики объекта долевого строительства без согласования с дольщиком – многие девелоперы предлагают считать это несущественным изменением требований к качеству объекта.

Эксперты подчеркивают, что такие пункты противоречат 214-ФЗ, а также закону о защите прав потребителей и могут быть легко оспорены в суде.

Наконец, почти каждый застройщик включает в ДДУ требование к дольщику доплатить за «лишние» метры, если площадь переданной квартиры окажется больше, чем по договору. «Мы по-прежнему считаем, что в случае превышения согласованной площади квартиры дольщик не должен доплачивать разницу. Об этом в большинстве случаев говорит и существующая судебная практика. Но лучше не допускать включения данного пункта в текст договора – при его наличии суды выносят и противоположные решения», – отмечает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский. 

Есть еще целый ряд характерных пунктов, наличие которых в тексте ДДУ ущемляет права покупателя (см. внизу). И хотя «по умолчанию» на страже интересов дольщика стоят многочисленные законы – от 214-ФЗ до закона о защите прав потребителя, до исправления «ошибок» ДДУ в судебном порядке лучше не доводить. На стадии изучения договора следует обязательно обратиться за помощью к юристам, а на его подписание, для уточнения всех спорных моментов, можно прийти с независимым экспертом. Застройщик не будет возражать, если, конечно, ему нечего скрывать.


Типичные ошибки в ДДУ

– Не указано, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра

– Предусмотрено изменение цены застройщиком в одностороннем порядке

– Имеется пункт об обязательной для участника долевого строительства дополнительной плате, в случае если контрольный обмер выявит увеличение фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре

– Указано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства отсчитывается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию

– Участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией

– Участник долевого строительства не имеет возможности уступить права требования по договору без письменного согласия застройщика

– Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ

– В договоре не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон

– Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае его расторжения по соглашению сторон

– Имеется пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка

– Отсутствуют предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (это ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания)

– Предусмотрена возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности

– Указано, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО


Продажа квартир - Колпинский район
район
адрес
ст. метро
комнат
S общ., S жил., S кух., м2
высота потолков, м
санузел
цена, тыс. руб
тип и параметры
сделки
этаж/этажей
лифт
тип дома
Акции и скидки

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «214-ФЗ»

Рынок в ожидании странного

15.05.2018
Рынок в ожидании странного

Когда не стоит заключать ДДУ

28.04.2018
Когда не стоит заключать ДДУ

Отказ от долевки: строители не готовы, банки – тоже

16.04.2018
Отказ от долевки: строители не готовы, банки – тоже

Застройщик срывает сроки: что делать

20.02.2018
Застройщик срывает сроки: что делать

Какие законы встряхнули рынок жилья в 2017 году

29.12.2017
Какие законы встряхнули рынок жилья в 2017 году

Прием квартиры у застройщика: выясняем нюансы

13.12.2017
Прием квартиры у застройщика: выясняем нюансы

Я видел рынок пред грозою…

22.11.2017
Я видел рынок пред грозою…

Разрешения на строительство надо выдавать за деньги

21.11.2017
Разрешения на строительство надо выдавать за деньги

Прямыми запретами власть ничего не добьется

16.11.2017
Прямыми запретами власть ничего не добьется

Долевое строительство: вопрос выживания

13.10.2017
Долевое строительство: вопрос выживания

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Жилищный практикум»

Хоумстейджинг по-русски: готовим квартиру к продаже

21.05.2018
Хоумстейджинг по-русски: готовим квартиру к продаже

Как выбрать правильного застройщика

20.04.2018
Как выбрать правильного застройщика

Квартира в наследство: поделить, продать и не поссориться

19.02.2018
Квартира в наследство: поделить, продать и не поссориться

Продажа доли квартиры: сложно, но можно

25.12.2017
Продажа доли квартиры: сложно, но можно

Комната с перепланировкой: почти квартира

18.12.2017
Комната с перепланировкой: почти квартира

Как накопить деньги на квартиру

17.10.2017
Как накопить деньги на квартиру

Как уменьшить стоимость отделки

11.10.2017
Как уменьшить стоимость отделки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus