16+ 21 сентября, пятница
обновление в 19:00
Недвижимость для бизнеса

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

31.05.2018 | 08:00

Покупайте магазины: их больше не производят

Текст: Филипп Урбан    Фото: из личного архива спикера

О ситуации в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости рассказывает директор риэлторской компании «Русский дом» Людмила Синьковская. 

– Людмила Васильевна, какие типы коммерческой недвижимости, с вашей точки зрения, представляют наибольший интерес для частных инвесторов?

– Самые доходные инвестиции в коммерческую недвижимость в Петербурге лежат в области строительства крупноформатных торговых центров – разумеется, при условии их грамотной реализации. Но это проекты не для массового инвестора: едва ли наберется больше десятка семей, которым они под силу. Для непрофессиональных инвесторов самый комфортный формат – коммерческие помещения на первых этажах жилых домов – бывшие квартиры. Во-первых, они всегда востребованы у арендаторов. Во-вторых, предполагают невысокую стоимость «входного билета» – от 5-7 млн руб. Например, вам досталась «лишняя» квартира в наследство. Вы можете сдавать ее – или продать и купить коммерческое помещение на первом этаже.

– Можно ли самостоятельно перевести квартиру в фонд нежилых помещений?

– Да, если вы твердо уверены, что получите необходимые согласования в районной администрации. Но если не хотите рисковать, я бы рекомендовала искать сформированный объект на вторичном рынке. Варианты разные. Можно найти и готовый бизнес – с заключенными договорами аренды.

– Насколько перспективны в этом отношении встроенные помещения в новостройках?

– Я не поклонница этого варианта. Во-первых, действительно привлекательные встройки не попадают на рынок – они расходятся среди инвесторов, близких к застройщику. В основном те помещения, которые встречаются, – это либо вторые дворы, в стороне от торговых коридоров, либо слишком большие и неоправданно дорогие, причем и для инвестора, и для арендатора. К примеру, оптимальный формат торгового места для частника, торгующего трикотажными изделиями, – 15-20 кв. м за 30 тыс. руб. в месяц. Таких предложений, да еще и в проходных местах, в новых домах нет. Арендаторам предлагают объекты свободной планировки (например, 70 кв. м за 120 тыс. руб.). Это может быть помещение с высокими потолками, качественной вентиляцией и звукоизоляцией, но оно больше подходит для сетевого магазина, а не для частника: цены исчисляются уже десятками миллионов.

– Созданная вами компания в свое время стала первопроходцем в деле расселения первых этажей под коммерческую недвижимость. Расскажите, как все начиналось.

– По специальности я радиоинженер (получила образование в ЛИАПе). В начале 1990-х, когда с работой по профессии начались проблемы, услышала по радио о курсах по недвижимости. Кстати, едва ли не основную роль сыграл тот факт, что обучение бесплатное. Конкурс для агентов в основанной Дэном Коркораном компании «ИнтерОксидентал» был 20 человек на место: требовались свободный английский и высшее образование. Я была рада, что смогла пройти отбор.

– Как пришли к теме первых этажей? 

– Я занималась расселением зданий для консульств Нидерландов и Великобритании. Работала в команде, расселяла коммуналки на набережных, в «золотом треугольнике», на Таврической улице. Инвесторы, в том числе зарубежные, вкладывали деньги в петербургский старый фонд. Именно тогда первый раз появилась мысль, что в историческом центре жить приятно, но неудобно: нужны кафе и рестораны, небольшие магазины разных форматов. Я ходила по центральным улицам – самые интересные квартиры были расселены. А на первых этажах оставались коммуналки, самые неблагополучные, с решетками на пыльных окнах…

Потом появилось свое агентство. Достигла того, к чему шла: у меня свой бизнес. Но после кризиса 1998 года процесс расселения сошел на нет: за первый месяц работы агентства – одна заявка на расселение жилой квартиры, зато пять запросов на помещения под магазины. Но мы сразу поняли, что попали в волну, и начали проходить все квартиры в хороших местах, подходящих под магазины. Результат: к 2004 году наша команда обеспечила перевод в нежилой фонд двух тысяч объектов. В общей сложности жилищные условия улучшили около 8 тысяч семей – без привлечения бюджетных денег, только за счет того, что в одной точке сошлись интересы горожан, инвесторов, малого бизнеса. Сначала был центр, потом он кончился, в ход пошли первые этажи в спальниках, у метро и на оживленных перекрестках. При этом время показало, что типовые объекты окупаются быстрее, чем старый фонд.

– В нашем десятилетии процесс перевода квартир в нежилой фонд можно охарактеризовать словами «все сложно». В какой момент вы ощутили, что отношение чиновников к этому бизнесу начало меняться?

– Петербургские депутаты неоднократно пытались ввести запрет на перевод в фонд нежилых помещений, но эти начинания блокировали на федеральном уровне. Поворотным, очевидно, был момент, когда город взял курс на строительство крупных торговых центров. В мае 2012 года петербургская прокуратура выдала городской администрации предписание «о недопустимости нарушения жилищного и гражданского законодательства». Работники прокуратуры нашли в строительных нормативах запрет на «обустройство входа из оконного проема в крупнопанельных и крупноблочных зданиях» и предупредили глав районных администраций об ответственности за нарушения, «вплоть до уголовной». 

Первая атака была отбита: тогда мы привлекли экспертов, доказали необоснованность этого требования и выиграли десятки судов. Но, по всей видимости, инициаторы запрета собирали юристов и просили их «что-нибудь придумать». Иначе высосанные из пальца ограничения объяснить трудно. Так родилось действующее и по сей день требование о стопроцентном согласии жителей дома на перевод объекта в нежилой фонд, с нашей точки зрения противоречащее федеральному законодательству.

Судите сами. Процедура перевода в фонд нежилых помещений прописана в 23-й статье Жилищного кодекса РФ. В прежние годы от собственника требовалось пять документов. Если проект согласован межведомственной комиссией по перепланировкам, глава районной администрации не может отказать в переводе. Но чтобы оформить проект в установленном порядке, необходимо собрать до двух десятков согласований. И во всех районах свои требования.

– Как решается вопрос со стопроцентным согласием собственников?

– Никак не решается: это незаконное требование. Вы ведь знаете, что по ЖК РФ для принятия основных решений, касающихся общего имущества многоквартирного дома, требуется две трети голосов. Кроме тех случаев, когда это имущество не просто растворилось в воздухе, а перераспределилось в пользу кого-либо из собственников. Тогда да, требуется стопроцентное согласие. То есть если две трети жильцов решат разобрать крышу, то оставшаяся треть будет вынуждена согласиться и жить без крыши. Но когда на общей территории появилось крыльцо магазина – судебные инстанции могут решить вопрос по-разному. Например, признать крыльцо общим имуществом, и все будут довольны.

По сути, собственнику недвижимости в многоквартирном доме принадлежит только пространство между обоями. Строительные конструкции – уже общее имущество. А это, в свою очередь, дает возможность принять судебное решение в пользу той или другой стороны. Например, признать перераспределением в пользу интересанта расширение проема – вы ведь вырезали фрагмент наружной стены (общего имущества) под окном.

То есть здесь, по логике чиновников, уже требуется стопроцентно согласие всех собственников. Но надо иметь в виду вот какой момент. Процедура получения согласования в законодательстве не прописана и раскрывает широкие возможности для злоупотреблений. Предположим, вам удалось обойти все квартиры, со всеми договориться и собрать подписи. Но в качестве представителя от неприватизированных квартир и собственника общего имущества выступает представитель районной власти. Последнее слово за главой администрации: как он решит, так и будет.

– Кому это выгодно? 

– Так понятно же: чем меньше булочных и магазинов, тем более востребованы площади в ближайшем торговом центре. А у него один собственник, и с ним чиновникам легче «решать вопросы», чем с десятками мелких предпринимателей.

Впрочем, дело не только в возможной коррупции, но и в общем негативном климате по отношению к малому бизнесу. Да, действительно, нарушений находят немало. Жители домов не всегда довольны соседством с заведениями общепита, точками продажи алкоголя, промышленными холодильниками за стенкой. Но вы ведь знаете, как это бывает: голоса недовольных, требующих закрыть и запретить, всегда звучат громче. Депутатам легче идти им навстречу, чем игнорировать.

– Что делать, если магазин в моем доме торгует спиртным?

– Это легко решается, но не запретом на перевод в нежилой фонд, Жилищным комитетом и МВК, а другими инстанциями. Звоните в милицию или на горячую линию Роспотребнадзора, магазин-нарушитель закроют, а договор с арендатором-беспредельщиком заставят расторгнуть. Не бойтесь жаловаться. Я могу подтвердить: подавляющее большинство владельцев коммерческих помещений (многих знаю лично) – ответственные и неконфликтные люди. В отличие от представителей нелегальной уличной торговли они готовы платить налоги, следить за порядком, нести повышенные обязательства по части благоустройства придомовых территорий. В любом случае это более приятные соседи, чем алкоголики из неблагополучной квартиры. Не надо забывать, что малый бизнес платит налоги. И вплоть до половины поступлений в городской бюджет приходит именно от малого бизнеса. 

– Кто покупатели и арендаторы таких объектов?

– Они разные. Основные инвесторы – это те, кому в свое время повезло узнать о нашей теме. Арендаторы – как сетевики, так и малый бизнес. Есть кондитерские и булочные, фермерские магазины, офисы банков и страховых компаний, объекты со «сборными» арендаторами: фото на документы, белье и трикотаж, готовые очки, пункт выдачи заказов… Но самое главное, что это формат, доступный широкому кругу интересантов. Это социально значимый бизнес, идущий навстречу человеку, который вышел из дома или возвращается с работы и хочет что-то купить. Аптеки, к примеру, должны быть рядом с домом: бабушка не пойдет за лекарствами, так же как и за обувью или хозтоварами, в крупный торговый центр – ей до него не добраться и не обойти за целый день. В моей парадной на первом этаже есть магазин. Это удобно: начинаешь делать салат, вспоминаешь, что нет сметаны, и вопрос решается в считанные минуты. 

– Что должны сделать чиновники, чтобы создать комфортный для всех сторон климат при коммерческой эксплуатации помещений на первых этажах?

– Перестать чинить препятствия. Законных оснований для отказа в переводе в нежилой фонд у них, как правило, нет. Ну и, конечно же, перестать делить собственников помещений на жильцов, которых нужно защищать, и бизнесменов. Те, кто купил квартиры с целью перевода в нежилой фонд, тоже собственники дома. И не нужно из них делать врагов. Делить на жителей и «не жителей». Среди тех и других есть эффективные собственники, заинтересованные в развитии. Поверьте, их подавляющее большинство, а если они сотрудничают, городская среда становится комфортной для всех.


 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Коммерческая недвижимость»

Главные новости рынка недвижимости за 21 сентября

21.09.2018
Главные новости рынка недвижимости за 21 сентября

Фонд имущества до конца года выставит на торги два объекта по программе «Рубль за метр»

21.09.2018
Фонд имущества до конца года выставит на торги два объекта по программе «Рубль за метр»

В Ленобласти построят новый автозавод

19.09.2018
В Ленобласти построят новый автозавод

Главные новости рынка недвижимости за 18 сентября

18.09.2018
Главные новости рынка недвижимости за 18 сентября

Апарт-отель Valo получил аккредитацию Сбербанка

18.09.2018
Апарт-отель Valo получил аккредитацию Сбербанка

Минэкономразвития не поддерживает законопроект о придании апартаментам статуса жилья

18.09.2018
Минэкономразвития не поддерживает законопроект о придании апартаментам статуса жилья

На рынок выведен новый пул апартаментов к комплексе М97

17.09.2018
На рынок выведен новый пул апартаментов к комплексе М97

В строительство завода приводной техники под Петербургом инвестируют 35 млн евро

14.09.2018
В строительство завода приводной техники под Петербургом инвестируют 35 млн евро

Повышение цен на первичке распространилось и на коммерческие помещения

14.09.2018
Повышение цен на первичке распространилось и на коммерческие помещения

На рынок Петербурга вышел новый ретейлер

13.09.2018
На рынок Петербурга вышел новый ретейлер

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Экспертное мнение»

Часть покупателей продолжит искать варианты и после открытия эскроу-счета

21.09.2018
Часть покупателей продолжит искать варианты и после открытия эскроу-счета

Обещанной ипотеки по ставке 6-8% годовых в ближайшие годы ждать не стоит

21.09.2018
Обещанной ипотеки по ставке 6-8% годовых в ближайшие годы ждать не стоит

Цены на первичке Петербурга растут быстрее, чем ожидалось

21.09.2018
Цены на первичке Петербурга растут быстрее, чем ожидалось

Ипотечные ставки теперь привязаны не к нефти, а к санкциям

21.09.2018
Ипотечные ставки теперь привязаны не к нефти, а к санкциям

При переходе на эскроу-счета разница цен на различных стадиях строительства сохранится

21.09.2018
При переходе на эскроу-счета разница цен на различных стадиях строительства сохранится

При передаче квартир покупатели все чаще предъявляют завышенные требования

21.09.2018
При передаче квартир покупатели все чаще предъявляют завышенные требования

Почему растет наша квартплата

21.09.2018
Почему растет наша квартплата

Главные новости рынка недвижимости за 20 сентября

20.09.2018
Главные новости рынка недвижимости за 20 сентября

Проектное финансирование не изменит позицию судов по правам дольщиков и застройщиков

20.09.2018
Проектное финансирование не изменит позицию судов по правам дольщиков и застройщиков

Продажа квартир в Курортном районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus