16+ 11 декабря, вторник
обновление в 12:45
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

17.07.2018 | 08:00

Новостройки подорожают – теперь за счет инфраструктуры

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок

Власти Петербурга, судя по всему, определились с размером отчислений в Фонд социальных обязательств. Застройщики будут платить 6 тыс. руб. с каждого квадратного метра жилья, неважно какого класса – элитного или массового сегмента.

После года раздумий Смольный наконец назвал сумму «социальной ответственности» застройщиков, информация об этом появилась в конце прошлой недели на официальном портале комитета по строительству.

Майский толчок

Фонд, куда застройщики будут скидываться на строительство детсадов и школ, должен был заработать в Петербурге еще в сентябре прошлого года. Дедлайны сдвигались, теперь речь идет о конце текущего года.

Были и косвенные причины, затянувшие процесс: неожиданный курс на запрет долевки, принятые городским правительством коррективы в Региональные нормы градостроительного проектирования.

1-комнатная квартира, 29.00 м2
Звездная, 1.6 км.
Московский район, Московское шосce, 13Б
2 900 000 ₽
подробнее

Но главным камнем преткновения стала невозможность договориться о размерах отчислений. Застройщики настаивали на приемлемых для них 3-4 тыс. руб. за кв. м жилья, чиновники периодически пугали их более внушительными суммами – в 11 тыс. и даже 25 тыс. руб. Сильный разброс мнений объяснялся идеями строить за счет средств фонда не только детские садики, но и дороги, которых также остро не хватает новостройкам.

Планка в 6 тыс. руб. за кв. м названа лишь на днях, после одного из круглых столов, на котором вице-губернатор Игорь Албин огласил свежие цифры «колоссального потенциала» городского стройкомплекса, готового выполнить майские указы президента и сдавать по 3,0-4,5 млн кв. м в год. В Петербурге согласовано проектов планировки территорий на 90 млн кв. м жилья, из них разрешения выданы на застройку 20 млн квадратов. Есть лишь одна проблема: дефицит финансирования строительства социальной инфраструктуры достиг 140 млрд руб. При этом основную нагрузку, по словам Игоря Албина, несут на себе средние и мелкие игроки. А застройщики первой десятки от исполнения своих социальных обязательств перед городом увиливают под всевозможными предлогами.

За последние пять лет Смольный заключил с инвесторами обязательства по строительству 212 объектов социальной инфраструктуры на сумму более 90 млрд руб. Построенные школы и сады передаются городу безвозмездно, арендуются или выкупаются у застройщиков за счет бюджета. Новый фонд должен сделать затраты для бизнеса прозрачными и более прогнозируемыми

Почем сад для застройщика

В профсообществе до сих пор не уверены, что решение Смольного окончательное. «На последнем совещании под руководством Игоря Албина была одобрена идея о том, что взносы в этот фонд будут дифференцированными, а учредителем станет город», – утверждает генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

По его словам, слишком различаются затраты и прибыль строителей в центральной части города и на окраинах, при точечной застройке и комплексном освоении территории. Поэтому одна из предложенных тарифных схем – 8,5 тыс. руб. за кв. м для проектов в центральных районах, 6 тыс. руб. – спальных и 3 тыс. руб. – для проектов КОТ.

3-комнатная квартира, 82.20 м2
Обухово, 2.9 км.
Фрунзенский район, Бухарестская ул. 118 к. 2
10 600 000 ₽
подробнее

«При таком уровне отчислений и ежегодном вводе 3 млн кв. м жилья фонд смог бы аккумулировать порядка 14 млрд руб. – эта сумма близка к ежегодным затратам города на строительство школ и детсадов, с учетом нормативов действующих РНГП», – говорит Алексей Белоусов. По приблизительным сметным расценкам это 12 школ или 50 детских садиков.

Все остальные вопросы – технического характера, и компромиссы по ним, по словам Белоусова, можно найти гораздо быстрее. Если учредителем фонда будет город, то с учетом разработки соответствующего постановления правительства и его согласования потребуется еще три-четыре месяца. Если учредителями будут сами застройщики или профобъединение, тогда регистрация новой структуры может уложиться всего в месяц. 

Простые арифметические подсчеты говорят о том, что при едином подходе к сумме отчислений власти смогут собирать на несколько миллиардов рублей больше. Судя по всему, это и стало решающим аргументом

Застройщики традиционно неохотно комментируют любые решения властей, тем более политические. В крупных компаниях говорят, что ждут окончательных решений по затянувшемуся вопросу. Хотя итоговая сумма оказалась и меньше той, которой опасались застройщики, особой радости никто не выказывает. На фоне отмены долевки и перехода на проектное финансирование любая дополнительная нагрузка для застройщиков масс-маркета может оказаться непосильной. 


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

– Введение нормы отчислений, которые применяются ко всем проектам, – это лучше, чем установление индивидуальных условий для каждого проекта в отдельности. С этой стороны шаг можно считать позитивным. Сама же по себе дополнительная нагрузка будет заложена в цену квадратного метра. Вопрос в том, насколько справедливо, что эта нагрузка ложится на плечи покупателей, хотя срок службы таких социальных объектов превышает средний срок пользования квартирой в жилом доме. Очевидно также, что социальные объекты используются не только жителями конкретного дома. Введение дополнительных сборов, отсутствие финансирования и то, что такие объекты не создаются за счет «длинных» денег (это всегда функция государства), приводит к тому, что стоимость жилья повышается. Таким образом, мы получаем большую долю дорогого жилья и принципиальное уменьшение количества доступного – при общем сокращении объемов строительства.

3-комнатная квартира, 65.00 м2
Улица Дыбенко, 1.5 км.
Всеволожский район, Ленинградская область, дер. Кудрово, Пражская ул.
4 390 500 ₽
подробнее


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Большая нагрузка на застройщика ведет к неминуемому удорожанию квадратного метра, стоимость которого и без того предельно высока. Рынок существенно снизил маржинальность, девелоперская деятельность ведется на низкой ставке рентабельности. Дополнительная нагрузка убьет еще какую-то часть небольших компаний, которые лучше управляют себестоимостью и создают конкурентную цену для крупных игроков.
Разорение таких компаний может стать колоссальной проблемой для рынка. Как говорится, мы бы рады отчислять в городской бюджет и бОльшие суммы, если бы это позволяла платежеспособность населения. Но она на сегодняшний день такова, что даже планомерное снижение ставок по кредитам не приводит к взрывному росту продаж.
Кроме того, 214-ФЗ содержит прямой запрет на использование средств дольщиков по любому назначению помимо финансирования непосредственно жилого комплекса. Как быть с этим – пока непонятно. Администрации обязательно надо принять во внимание этот фактор и действовать чрезвычайно аккуратно.


Продажа квартир в Василеостровском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus