(mysql): SELECT s.story_id, s.head FROM bn1.article_story_rel r LEFT JOIN bn1.article_story s ON r.story_id = s.story_id WHERE r.rel_article_id = 248407 AND s.check_active = 1 AND s.kind_id IN (1, 7) ORDER BY s.date_create DESC  

(mysql): SELECT a.article_id, a.type_id, a.head, a.date_create, a.date_publish, a.image_big FROM bn1.article_story_rel r LEFT JOIN bn1.article_main a ON r.rel_article_id = a.article_id WHERE r.story_id = 13513 AND a.check_active = 1 AND a.published = 1 AND a.type_id = 2 AND r.rel_article_id != 248407 AND a.date_create <= 1539812062 ORDER BY RAND() LIMIT 0, 5  

(mysql): SELECT a.article_id, a.type_id, a.head, a.date_create, a.date_publish, a.image_big FROM bn1.article_story_rel r LEFT JOIN bn1.article_main a ON r.rel_article_id = a.article_id WHERE r.story_id = 13448 AND a.check_active = 1 AND a.published = 1 AND a.type_id = 2 AND r.rel_article_id != 248407 AND a.date_create <= 1539812062 ORDER BY RAND() LIMIT 0, 5  
Проектное финансирование: лед тронулся - Рынок жилья - газета BN.ru

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

19.09.2018 | 08:00

Проектное финансирование: лед тронулся

Текст: Игорь Чубаха    Фото: Unsplash

Плавающие ставки проектного финансирования могут уже не только покупателей жилья, но и самих застройщиков превратить в «обманутых валютных дольщиков».

А тот, кто раньше с нами был

Согласно законодательным изменениям с 1 сентября этого года финансирование строек должно проводиться через специализированные счета исключительно в 55 банках, уполномоченных ЦБ. Каждая стройка – свой счет. Это один из цепочки ключевых шагов по переходу жилищного строительства на работу с эскроу-счетами и проектное финансирование.

Как констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, в целом застройщиками и банками такой шаг сделан, и достаточно безболезненно. По оценкам эксперта, банки оказались к переходу готовы и платежи по таким счетам проходят оперативно.

4-комнатная квартира, 140.00 м2
Ленинский проспект, 6.7 км.
Красносельский район, Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, 43, Катерников ул., 6, 8, 10
22 223 280 ₽
подробнее

Это, однако, не значит, что застройщики довольны нововведением. Как минимум, выросла бюрократическая составляющая.

«Все-таки законодатель поставил нас в большую зависимость от правильного оформления договорных отношений, – отмечает начальник юридического отдела “Росстройинвеста” Константин Овчинников. – При этом, чтобы банк мог контролировать денежные потоки по каждому разрешению на строительство, нужно подписать колоссальное количество дополнительных соглашений».

Он эту кашу заварил вполне серьезно

Теперь на очереди следующий шаг в рамках реформы, сопряженный с гораздо более серьезными трудностями. Это собственно переход на эскроу-счета. Пока процедура добровольная, но с 1 июля 2019 года для всех новых проектов она станет обязательной.

Как напоминает генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега, переход к расчетам через эскроу связан с одним принципиальным изменением. Теперь, покупая квартиру на первичке, дольщики передают свои деньги не застройщикам, а банкам. И фактически эти средства становятся обеспечением, под которое кредитная организация выделяет проектное финансирование девелоперу.

Пока же застройщики в массе не спешат переходить на эскроу. «У большинства застройщиков получено достаточное число разрешений на строительство до законодательных изменений, что позволяет работать по-старому, – говорит начальник управления кредитования “Ленстройтреста” Максим Шлемен. – И мы тоже пока работаем по-старому».

Государство, со своей стороны, время от времени пытается застройщиков поторопить. Например, грозит увеличением отчислений в компенсационный фонд до 6% от каждого ДДУ, тогда как переход на эскроу от этих отчислений полностью освобождает.

Они стояли молча в ряд

По сути, застройщикам просто некуда деться. «Экономические риски бизнес-модели строительства теперь законодательство пытается переложить на банки, – поясняет генеральный директор компании “Петрополь” Марк Лернер. – Но банки – это коммерческие организации со своими задачами, акционерами и риск-менеджментом».

Как отмечает Марк Лернер, в число 55 уполномоченных (тех, кому разрешено осуществлять проектное финансирование) банков входят крупные федеральные; ставшие государственными бывшие частные; надежные иностранные (порядка 15 игроков) и небольшая группа частных банков с хорошим рейтингом.

«Но надо понимать, что иностранцы не будут кредитовать стройку, они никогда этим не занимались. Те из госбанков, которые делали это прежде, продолжат. Кто не занимался – и не начнет. Среди частных банков та же картина: кто прежде не финансировал, и теперь не станет, – перечисляет эксперт. – В итоге банков, у которых продукт хотя бы в первом приближении разработан, – считаные единицы, пять-семь на всю страну».

Меня так просто не возьмешь

На данный момент о реальном запуске проектного финансирования и первых сделках заявили только находящийся под патронажем Дом.рф банк «Российский капитал» и Сбербанк.

Сбербанком по России (в основном для малоэтажки) открыто около 200 эскроу-счетов. А в СЗФО, сообщает начальник отдела финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргарита Клименко, сейчас идут переговоры о переходе на проектное финансирование пяти застройщиков – преимущественно в Карелии.

Другие уполномоченные банки торопливо следуют аналогичным маршрутом или подчеркнуто не спешат. Так, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова отчитывается, что ее банк создал рабочую группу и сейчас ищет первого партнера: механизм и документы готовы, и потенциальные партнеры с ними знакомятся. «Каждый проект будет оцениваться индивидуально, – рассказывает специалист. – При этом на вторичном рынке уже полтора года с эскроу-счетами работаем. Услуга набрала такую популярность, что в сопровождаемых нами сделках ячейки почти перестали использоваться».

Начальник отдела Альфа-Банка по привлечению клиентов среднего бизнеса Андрей Батюгин тоже рассказывает, что в его организации стартовал пилотный проект по внедрению эскроу для физлиц.

А председатель правления банка «Уралсиб» Константин Бобров ранее сообщал БН, что в вопросе участия в программе проектного финансировании банк не будет спешить.

Даже первые шаги банков застройщики подвергают серьезной критике. Оказывается, к уже прописанным в законе требованиям и ограничениям банкиры добавляют собственные.

Так, в сторону Сбербанка звучат претензии, что к самим ставкам проектного финансирования он приплюсовывает различные комиссии, отчего реальные ставки оказываются в полтора раза выше номинальных. Или что Сбербанк в качестве необходимой по закону доли застройщика в 20% собственных средств не засчитывает земельные участки.

А Светлана Денисова рассказывает о требованиях, изложенных в презентации одного из ведущих банков (не называя его): «Если законодатель говорит, что у застройщика, претендующего на переход на проектное финансирование, должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м, то банк требует минимум 75 тыс. кв. м. Если законодатель говорит, что у застройщика должно быть 20% собственных средств, то банк настаивает на 20% плюс все средства на обслуживание кредита…»

Главной же проблемой застройщики считают ситуацию вокруг выплаты процентов. Более-менее удобоваримого механизма пока не выработано. Кроме того, на вопрос, какая будет процентная ставка для строителей по проектному финансированию, банки в принципе конкретно не отвечают. Даже вилку не называют. Стандартный ответ – «На индивидуальных условиях».

К чему задаром пропадать?

Впрочем, определенные моменты ценообразования понятны уже сегодня.

Итак, деньги клиентов лежат на эскроу-счетах в банке. Как уточняет Маргарита Клименко, со своей стороны банк предоставляет финансирование в необходимом объеме за исключением нормы собственного участия застройщика. Соответственно, чем больше денег скопится на счетах эскроу, тем ниже процентная ставка. Она с неким лагом будет пересматриваться и поэтапно фиксироваться на разных этапах строительства. Теоретически она станет уменьшаться, причем чуть ли не до нуля.

То есть подписавший договор с банком застройщик не будет знать параметры своих выплат через год или два. Ведь, сообщает Маргарита Клименко, итог кроме накопленной на эскроу суммы зависит от огромного количества факторов: сроков строительства, сроков привлечения средств, сроков нахождения средств на счетах эскроу, рыночной привлекательности конкретного проекта, характеристик самого застройщика, в частности его финансовой устойчивости… Ну и самым главным фактором является стоимость денег на рынке.

«Я бы хотела назвать конкретную цифру, но это невозможно, – разводит руками Маргарита Клименко. – Вилку определит рыночная ситуация».

Иными словами, ставка по проектному финансированию будет плавающей. Это значит, что она может не только снижаться, но и расти.

В основном ставка будет зависеть от двух параметров. Первый – сколько денег на эскроу-счета положили дольщики. В то же время дольщикам нет особого смысла вносить деньги до завершения строительства без начисления процентов, выгоднее класть на депозит и ждать окончания строительства.

Второй параметр – ставки, которые банк будет менять в зависимости «от стоимости денег» в условиях, когда застройщик уже связан договором, на фоне растущей инфляции, угрозы ипотечного пузыря и прочих неблагоприятных факторов макроэкономики.

Все это до боли напоминает валютную ипотеку – когда заемщики подписывались на некий размер ежемесячных выплат, а потом вдруг выплаты выросли вдвое-втрое. Соответственно, и многих застройщиков ждет аналогичная судьба.


Материал написан по итогам делового завтрака «Кредитование застройщиков и покупателей жилья: новые стратегии банков», который состоялся в рамках XI конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.


Продажа квартир в Московском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рейтинг@Mail.ru
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus