16+ 17 декабря, понедельник
обновление в 10:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

09.10.2018 | 14:30

Всем ли офисам хватит клиентов?

Текст: Роман Голубев    Фото: pixabay.com, предоставлены изданием «Квадратный метр»

Более 200 тыс. кв. м новых офисных площадей! Именно столько, если суммировать все планы застройщиков, должна получить Рига в ближайшие три года. Учитывая имеющийся объем офисов, такие темпы строительства иначе как бумом и не назовешь. Радоваться этому или печалиться? Не окажется ли у бума горький привкус? Всем ли застройщикам удастся заполнить арендаторами свои новостройки? Откуда возьмутся новые клиенты?

Об этом мы побеседовали с представителями двух крупнейших международных компаний, работающих в нашей стране и специализирующихся на коммерческой недвижимости, – Colliers International и CBRE Baltics.

В чем-то на треть, в чем-то – вдвое

По данным на начало 2018 года, объем имеющихся в Риге современных офисных помещений, к которым относятся бюро класса А и В, оценивался приблизительно в 620 тыс. кв. м. И нужно сказать, что за последние шесть-семь лет увеличился он незначительно. Пока столицы соседних балтийских стран – Вильнюс и Таллин – прирастали новыми деловыми комплексами на 50-60 тыс., а порой и на 100 тыс. кв. м в год, Рига фактически топталась на месте. На проводимых компанией Colliers International конференциях нам то и дело доводилось слышать призывы к предпринимателям активнее браться за развитие в Риге новых офисных проектов. Однако до 2017 года ситуация, по большому счету, оставалась неизменной. Новые деловые комплексы появлялись редко и не носили масштабного характера. Зато сейчас на столицу Латвии начинает накатывать волна свежих офисных проектов, большинство из которых к тому же позиционируются в классе А.

Если за точку отсчета брать непосредственно 2018 год, то начало волне положил офисный центр Teodors, входящий в состав столичного квартала Jaunā Teika и насчитывающий 16,3 тыс. кв. м арендных площадей. К моменту полного завершения своего строительства, а это произошло в конце весны, занятыми в нем значились 60% всех площадей.

4-комнатная квартира, 81.28 м2
Лесная, 4.2 км.
Красногвардейский район, Пискаревский пр., 25
8 704 040 ₽
подробнее

На текущий (2018-й) год заявлено завершение строительства офисной башни многофункционального высотного комплекса Z-Towers, который пополнит рынок еще 24 тыс. кв. м офисных помещений высшего класса. В эксплуатацию их, скорее всего, сдадут в начале следующего года.

Другой новый игрок – Red Line – плюс еще 6 515 кв. м, из которых на свободный рынок выйдут 4 400 кв. м. Ну а дальше – больше!

Публичный список новых офисных комплексов Риги, сдача которых в эксплуатацию ожидается в 2019 году, выглядит так: первая часть Business Garden Riga – 14 200 кв. м, Origo One – 11 500, Akropole – 9 000, Henrihs (Jaunā Teika) – 22 300, новая часть SWH Office Centre – 12 000, Valdemāra biroji – 7 000 и Telegraph Offices – 3 040.

Заявленные на 2020 год новички – это первый этап проекта Elemental Skanste – 22 700 кв. м, Capital City – 32 000, Salas Offices – 4 650 и Carl Zeiss – 4 000. Вслед за ними, в 2021-2022 годах, несмотря ни на что, запланирована к реализации и первая очередь проекта New Hanza с его 20 200 кв. м.

Несложные математические расчеты показывают, что суммарно все это принесет 207 290 кв. м новых площадей. То есть почти треть от имеющегося объема! Если проводить сравнение только по помещениям класса А, то их объем в ближайшие три-четыре года и вовсе удвоится! Здесь, учитывая реальный спрос на такого рода продукт, имевшийся в Риге в последние годы, невольно задумаешься: откуда на все это возьмутся арендаторы?

Ничего заоблачного

– Для паники нет никаких причин, заказчики проектов понимают, что они делают, – предлагает снизить эмоциональный накал Эрик Бергман, партнер и руководитель отдела брокеридж Colliers International. – В мире идет процесс переноса обслуживающих офисов крупных международных компаний в страны с меньшими расходами на их содержание и зарплаты сотрудников. Наши соседи по Балтии, равно как и Польша, десятилетие развивают данное направление. И Вильнюс, и Таллин для этого (для привлечения зарубежного бизнеса) создают надлежащие условия, в том числе строят современные офисные центры. Например, в Вильнюсе в 2016 году приняли в эксплуатацию почти 100 тыс. кв. м новых бюро. Все они в итоге нашли своего клиента. Рига, которая является, между прочим, крупнейшим городом стран Балтии, в этом сегменте значительно отстает: в последние пять лет у нас мало строилось для предложения на свободном рынке. Сейчас, можно сказать, пытаемся наверстать упущенное.

3-комнатная квартира, 94.00 м2
Парк Победы, 0.8 км.
Московский район, Варшавская, 19к2
13 000 000 ₽
подробнее

Несмотря на периодически озвучиваемый скепсис по поводу будущего спроса на запланированные проекты, верю, что особых проблем с этим возникнуть не должно. В Риге ежегодно сдаются в аренду 30-40 тыс. кв. м офисных площадей. Новых иностранных игроков среди них единицы. А немного их в том числе и из-за отсутствия надлежащего качественного предложения.

Никто и не ожидает, что те 200 тыс. кв. м, о которых мы рассуждаем, рынок должен будет проглотить за два-три года. Застройщики реально оценивают ситуацию и выстраивают свои бизнес-планы на более длительный период. Экономика и ВВП Латвии растут, и есть предпосылки, что это продолжится как минимум в следующие три-пять лет.

Если рассматривать восточноевропейский рынок размещения международных центров обслуживания, то по качеству Латвия вполне конкурентоспособна на фоне других стран. Хотя нам есть с кого брать пример и к чему стремиться. Так, в Польше размещены не только западноевропейские компании, но и американские, азиатские. Мне кажется, что, конкурируя за привлечение иностранных компаний, Риге есть смысл фокусироваться на скандинавский бизнес, так как затратная часть в Латвии в два – два с половиной раза меньше, чем в той же Норвегии или Швеции. А по качеству работы мы на высоком уровне. И менталитет у нас в общем-то похожий.

Рига – самая большая столица Балтии, географически и по логистике мы расположены наиболее выгодно в регионе. Да, мы отстали от соседей, но мировая тенденция переезда центров обслуживания международных компаний в другие страны продолжается: тысячи предприятий думают о переносе своих услуг в Восточную Европу. Нам следует этим пользоваться.

Хочется также дать свой комментарий о центрах обслуживания как о работодателе. У многих в Латвии складывается неправильное представление о них. Большинство думают, что это обычные колл-центры для международных компаний, что не совсем соответствует действительности.

В большинстве своем центры обслуживания занимаются разработкой ИТ-решений, предлагают финансовые услуги, услуги управления, работают на глобальные рынки и так далее. Для своих сотрудников они обеспечивают конкурентный финансовый пакет, социальные гарантии, возможности обучения и карьерного роста. В той же Польше и Литве такие компании в топе самых востребованных для трудоустройства. Разумеется, для этого требуются люди с определенными знаниями – и у нас они есть! Но важно смотреть на перспективу и для качественного развития уже сейчас работать со школами и университетами, над программой образования и переквалификации.

4-комнатная квартира, 127.40 м2
Московские ворота, 0.5 км.
Московский район, Малая Митрофаньевская ул.
15 897 020 ₽
подробнее

Так, в этом году у латвийских банков возникли проблемы с обслуживанием нерезидентского бизнеса. В результате без работы могут оказаться тысячи высококвалифицированных местных сотрудников. Новую индустрию для них за полгода не придумать. Если бы в Риге разместить представительства крупных компаний – таких как Lufthansa, Microsoft или Google, если бы они открыли у нас свои центры удаленного обслуживания, то это решило бы проблему трудоустройства освободившихся специалистов. В подходе к бизнесу у соседей-литовцев импонирует то, что у них всего лишь три приоритетных направления развития, которыми занимается их агентство инвестиций. В Латвии – сразу восемь! Мы слишком распыляем свои ресурсы, а литовцы концентрируются на своих трех, одним из которых и является привлечение центров обслуживания международных компаний (два других – инженерия и развитие биотехнологий). Вслед за Вильнюсом сегмент новых офисов начал активно развиваться и в Каунасе. В этом литовцы отчасти повторяют путь поляков. В Варшаве первые центры обслуживания появились в конце прошлого десятилетия. Когда открыли их, то поняли, что могут конкурировать по цене и качеству услуги с западноевропейскими городами. Потом офисные центры начали строить в Кракове, Познани, Лодзи… Эволюционный процесс таков, что сейчас международные компании стали выбирать для размещения своих офисов города с численностью населения 250 тыс. человек. Литва уже насытила Вильнюс, теперь фокусируются на Каунасе.

Вернемся к Риге: мы не изобретаем велосипед, а идем проторенной другими дорожкой. У других все получилось, значит, и у нас получится. Что будет с арендными ставками через два-три года? Думаю, их изменение по сравнению с нынешним положением дел будет минимальным. Давление создает только рост расходов на строительство. Это заставляет бизнесменов пересматривать свои бизнес-планы. Ведь по тем арендным ставкам, которые они закладывали в свои расчеты, вернуть вложения в запланированные ранее сроки не удастся. Возникает вопрос: кто и как сумеет построить наиболее эффективно? Если ставки поднять, то снизится конкурентоспособность, и не факт, что рынок их примет.

– С выходом новых офисных площадей класса А они станут привлекать к себе повышенное внимание арендаторов: до последнего времени в Риге не все, кто хотел бы перебраться в новый офис класса А, могли это сделать из-за отсутствия предложения. Что ждет офисы класса В? Не останутся ли они без клиентов?

1-комнатная квартира, 35.30 м2
Проспект Ветеранов, 6 км.
Красносельский район, Героев пр.
4 796 850 ₽
подробнее

– Классы А и В1, если говорить о новых проектах, близки по своим техническим характеристикам. Ситуация сильнее повлияет на старые здания, их владельцам нужно думать о будущем. Чтобы выжить в долгосрочной перспективе, им придется критически подойти к качеству своих услуг и запрашиваемым ценам. Иначе они не смогут конкурировать с новыми проектами. Те, кто это осознает, реконструируют и готовят проекты реконструкции своих объектов, в большинстве своем имеющих замечательное месторасположение. Ремонтные работы позволяют им повысить класс комплексов. Тем, кто не готов инвестировать, придется тяжело. Ведь арендаторам, допустим, представителям ИТ-отрасли, очень важно удерживать своих сотрудников, создавая для них хорошие условия работы. В старом здании, без вентиляции и кондиционирования, без зон отдыха, это нереально. Такие арендаторы всегда будут выбирать лучшие из имеющихся предложений.

Резюмируя все эти доводы, не считаю цифры строящихся и запланированных к постройке офисов чем-то заоблачным. Если столица сумеет привлечь к себе пару-тройку компаний с громкими именами, то за ними подтянутся и другие! О развитии Риги как современной и прогрессивной столицы, которая сможет привлечь крупных работодателей мирового масштаба, мы будем говорить, обсуждать и спорить и во время BREL-форума, который пройдет 2 ноября.

45% мечтают о переезде

– Анализируя рынок, мы насчитали полтора десятка новых офисных проектов, которые должны появиться в период до 2021 года. Они принесут довольно большой объем новых офисных площадей – треть от того качественного предложения, которое имеется. Но все это не появится одновременно. Если оглянуться на последние годы, то видим: все новое, что поступало на свободный рынок, расходилось очень хорошо, – это уже делится своей экспертной оценкой руководитель отдела исследований и оценки компании CBRE Baltics Артур Лездиньш. – Свободных помещений классов А и В по-прежнему мало. Нет такого, что вышел новый проект и доля незанятых площадей этого же класса резко возросла. У нас довольно многие компании до сих пор располагаются в устаревших зданиях. Они готовы переезжать. Согласно тем опросам, которые мы проводили среди клиентов, 45% наших респондентов хотели бы в ближайшие три года сменить место дислокации на лучшее. Это весьма показательно и ярко демонстрирует те настроения, которые царят на рынке. Это только часть спроса. Вторая, потенциальная, – иностранные компании, которые приходят на рынок стран Балтии. Они ищут для себя 2-3 тыс. кв. м, что в Риге встречается в ограниченном объеме. Клиентам приходится выбирать другую страну или даже регион. У нас просто нечего им предложить. В 2019 году ситуация кардинально изменится.

2-комнатная квартира, 67.10 м2
Проспект Ветеранов, 8.6 км.
Красносельский район, Петергофское шоссе, 90, корпус 3, строение 1
5 703 500 ₽
подробнее

Недавно беседовал с девелоперами рижского проекта Elemental Skanste – компанией Kapitel. Они полностью разделяют оптимизм в отношении будущего спроса в данном сегменте. Понимают, что нужно брать инициативу на себя, строить качественный продукт и создавать условия для того, чтобы европейские компании стали рассматривать нас в качестве места для размещения своих международных подразделений (бэк-офисов). Литовский путь – хороший. Они строили, а потом зазывали к себе и заполняли арендаторами. До 2020 года Литва планирует закончить еще около 300 тыс. кв. м новых офисов. Из свежих примеров: вильнюсский бизнес-центр K29 на 20 тыс. кв. м был на треть зарезервирован еще на стадии строительства. Как только сдали в эксплуатацию, на заполнение ушла лишь пара месяцев.

– Литовцы разве не всех, кто желал перенести в Балтию бэк-офисы и колл-центры, себе забрали?

– Нет, конечно. В Латвию активно идут инвестиции. ВВП растет примерно на 3-4% в год. Если в 2016 году объем прямых финансовых вливаний в нашу страну составил 200 млн евро, то в 2018-м, включая средства структурных фондов, будет почти миллиард. Наш прыжок значительно выше, чем в Эстонии и Литве. При этом у нас подавляющая часть средств идет в Ригу, которая остается главным центром развития. С вводом новых офисных площадей теперь уже столица Латвии начнет оттягивать на себя клиентов, до того рассматривавших только наших соседей. Балтия для иностранцев – это единый регион, в котором они просто выбирают, где им лучше!

По наблюдениям CBRE Baltics, даже те клиенты, которые сегодня присутствуют на рынке, способны заполнять по 10-15 тыс. кв. м новых офисов в квартал, то есть близко к 50 тыс. кв. м в год. В последние годы показатель арендованных помещений спокойно, но уверенно рос, и рос стремительнее, когда на рынок выходили новые площади. Сейчас в классе А в Риге свободны лишь 0,5% всех площадей. Это говорит о том, что арендаторы остаются в помещениях и новые площади быстро найдут своих клиентов. В классе В пустуют 3,5% площадей. Куда уж меньше?! В контексте экономического развития прекрасно видно, что компании постоянно ищут более хорошие условия размещения. И чем меньше разница в арендных ставках между классами А и В, тем класс А будет становиться интереснее. С международной точки зрения рисков ведения бизнеса мы ничем не хуже наших соседей. Тому есть множество подтверждений. Одна американская телекоммуникационная компания разместила свой департамент программистов в здании Swedbank – Ригу она выбрала, изучив предложения со всего мира. Такие варианты есть и будут!

3-комнатная квартира, 103.80 м2
Проспект Ветеранов, 6 км.
Красносельский район, Героев пр.
14 352 150 ₽
подробнее

Хотел бы отдельно озвучить свое мнение о некоторых офисных центрах, которые ожидаются в ближайшее время. Первый – Teodors, который сдан в эксплуатацию и хорошо заполняется. Далее – Z-Towers – это суперлюксовый класс. Его собственники могут спокойно наполнять его арендаторами в течение многих лет. Смогут ждать ту цену, которую они запрашивают, если их уровень обслуживания будет соответствовать проекту люксового класса. 

Строящийся Origo One имеет замечательное место. Учитывая перспективу развития Rail Baltics, с заполнением его 11,5 тыс. кв. м не должно возникнуть никаких заминок.

Думаю, что еще до сдачи в эксплуатацию будет знать своих клиентов проект Telegraph Offices в силу того, что это единственный такой комплекс в Старой Риге.

Akropole. Во-первых, часть площадей заберут сами владельцы комплекса. Во-вторых, в нем станут размещаться те компании, у которых имеются большие магазины и в других торговых центрах Риги: часть из них, скорее всего, перенесут свои головные офисы в Akropole.

Заполнению Business Garden Riga поспособствует международный статус его владельца – компании Vastint – и то, что комплекс располагается менее чем в пяти минутах езды от рижского аэропорта.

Реализующая проект Elemental Skanste компания Kapitel – большой специалист и профессионал по реализации аналогичных проектов в Балтии, куда привлекаются именно иностранные компании. Рижский проект на Сканстес строится с прицелом на то, что обеспечит арендаторам на месте различные необходимые услуги высочайшего качества, что важно для развития новой рабочей среды.

Так что если не все 200 тыс. кв. м, то 120-150 тыс. могут быть заняты арендаторами в первые два-три года после ввода всех вышеперечисленных комплексов в строй. В своих бизнес-планах на одномоментную заполняемость никто и не рассчитывает. При этом наплыв качественных помещений обеспечит рынку возврат к здоровой конкуренции между офисными проектами и в целом значительно активизирует данный сегмент.

Кроме тех проектов, о которых мы громко говорим, есть и другие – большие и отдаленные по времени реализации. И инвесторы проявляют к ним живой интерес. Вложения в коммерческую недвижимость стран Балтии обеспечивают хорошее соотношение между рисками и доходностью. У нас инвестор может рассчитывать на отдачу в 6,5-7,0% годовых. А если получить хорошее финансирование, то отдача на собственный капитал будет значительно выше.

В конце апреля ведущие сервисные центры Латвии подписали меморандум о развитии офисного сегмента. Латвия занимает 19-е место в мировом индексе Doing Business. У нас масса плюсов. Аэропорт Рига входит в топ-5 самых быстрорастущих в Европе в категории от 5 млн до 10 млн пассажиров в год и продолжает стремительно развиваться: скоро ожидается начало трансатлантических полетов. Латвия успешно отходит от самого глубокого среди стран Балтии кризиса, равно как улучшаются и отношения с Россией. Наш рынок современных бюро только сейчас набирает обороты и, скорее всего, продолжит расти, когда соседние страны достигнут верхней точки своего развития рынка, которая уже недалеко. Наши темпы развития долгосрочные, и баланс спроса и предложения очень хороший. Это и дает дополнительную уверенность в том, что в офисном сегменте новых проектов Риги все будет хорошо.

Продажа квартир в Кировском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus