16+ 13 ноября, вторник
обновление в 08:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

18.10.2018 | 08:00

Сначала сломать, потом построить

Текст: Павел Гинёв    Фото: Алексей Александронок

Незабвенный дядя Федор когда-то емко сформулировал основной экономический постулат домохозяйства в деревне Простоквашино: «Чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное». Петербургские девелоперы применяют его на свой лад. Им во многих случаях, прежде чем что-то нужное построить, необходимо ненужное снести. Называется это редевелопментом.

Речь идет о преобразовании бывших промышленных территорий в жилые районы. Процесс в мировом масштабе отнюдь не новый – многие промышленно развитые мегаполисы Европы, США, Китая, Японии и других стран проводят реновацию выработавших свой ресурс промзон уже не один десяток лет, многие продолжают активно заниматься этим и сейчас. Наиболее яркие примеры – Нью-Йорк (квартал Hudson Yards), Гамбург (HafenCity), Лондон (Battersea), Вена (комплекс газгольдеров).

Ненужная промка

Глобальная причина переформатирования некогда индустриальных окраин в жилые зоны лежит на поверхности: в таком количестве и таких размеров промзоны больше не нужны.

Так, один из наиболее крупных европейских портов – гамбургский – утратил свое значение еще в 60-е годы, когда сухогрузы и танкеры достигли таких размеров, что попросту не помещались у причалов. Зону погрузки и разгрузки судов перенесли на другой берег Эльбы, а старый порт начал потихоньку приходить в упадок. Дорогостоящая земля в центре города пропадает зря – это не дело, сообразил местный бургомистр и решил привлечь инвесторов, чтобы реконструировать склады под жилье. Что-то снесли, но множество промышленных зданий удалось приспособить под новую функцию. Самый яркий пример – новая гамбургская филармония, расположенная на месте бывшего цеха по переработке рыбы.

4-комнатная квартира, 197.00 м2
Крестовский остров, 1.2 км.
Петроградский район, Пионерская ул., 50
35 000 000 ₽
подробнее

В европейских столицах вообще принято не сносить индустриальные постройки, а переделывать, в том числе под жилье. Скажем, в Вене умудрились поселить людей в бывшие газгольдеры. В Петербурге тоже есть примеры реновации подобных объектов (на Обводном канале), но все же под коммерческие нужды (так называемые лофты). Связано это с догоровизной приспособления таких зданий под жилье и серьезными законодательными ограничениями в нашей стране.

В начале пути

Если вписывать квартиры в индустриальные объекты у петербургских девелоперов пока не получается, то сносом старых цехов и строительством жилых домов на их месте они довольно успешно занимаются уже почти десяток лет. Отсчет условно можно вести от 2010 года. В то время подобные проекты были точечными. Одной из первых за редевелопмент взялась «Первая мебельная фабрика», которая вывела производство с Петроградской стороны на окраину города и построила на освободившемся участке жилой дом.

За прошедшие с тех пор восемь лет в Северной столице в бывших промзонах возвели около 5 млн кв. м жилья, а через десять лет этот показатель, по прогнозам специалистов, достигнет 16 млн квадратов. Ведь серый пояс центра Петербурга до сих пор занимает порядка 12% территории города.

При этом переезд на новое место зачастую сулит предприятиям немалую выгоду: земля в Адмиралтейском, Центральном, Петроградском и Василеостровском районах значительно дороже, чем, скажем, на Парнасе, Рыбацком, а уж тем более в Ленобласти. К тому же современное производство (например, швейное или пищевое), сто лет назад требовавшее больших площадей, сегодня может занимать всего несколько комнат. Тормозит процесс лишь то, что многим владельцам промзон попросту лень заниматься переездом, а деньги они зарабатывают, сдавая помещения в аренду под склады и тому подобное.

Тем не менее несколько крупных кластеров новостроек на месте заводов в нашем городе уже имеются. Среди них территория бывшего мясокомбината «Самсон» в Московском районе, земли предприятия «Петмол» в Адмиралтейском, Октябрьская набережная в районе пересечения с улицей Крыленко в Невском, проспект Маршала Блюхера в Калининском, Петровский остров в Петроградском.

Есть и совсем свежие примеры – Большой Сампсониевский проспект между 1-м Муринским и улицей Александра Матросова (Выборгский район). Здесь, правда, новых проектов пока всего три, зато они весьма крупные. То же касается Лиговского проспекта в районе пересечения с Витебской железной дорогой. Освоение этих территорий только начинается.

Особняком в этом списке стоит территория бывшего мясокомбината «Самсон» в Московском районе. Прежде всего потому, что осваивать ее начали одной из первых – еще в 2014 году. Сейчас здесь строятся четыре жилых комплекса, а еще два – совсем рядом (формально не на территории «Самсона», но настолько близко, что отделять эту локацию не имеет смысла).

Самый крупный объект – жилой комплекс «Светлый мир “Жизнь…”» более чем на 2,5 тыс. квартир. Его первая очередь из двух корпусов планируется к сдаче уже довольно скоро, в начале будущего года, вторая – еще два дома – позднее, в середине 2020-го.

Характерно, что все квартиры передадут дольщикам с чистовой отделкой. Это, в принципе, уже общегородской тренд, но часть застройщиков, в том числе и те, кто строит на соседних участках, все же предпочитают по-прежнему сдавать жилье с голыми стенами.

Ценник умеренный для подобной локации: студии стоят от 2,7 млн руб., однокомнатные квартиры – от 3,5 млн, двухкомнатные – около 5 млн. Отметим, что цену определяет прежде всего близость к метро – до «Звездной» можно дойти пешком минут за десять. В целом эта часть Московского района привлекательна для проживания: рядом большой парк, да и до Пулково недалеко.

Выгодные локации

Жилые комплексы, являющиеся продуктом редевелопмента, пользуются устойчивым спросом сразу по нескольким причинам.

Во-первых, устойчивой тенденцией последних двух-трех лет стало смещение спроса из городских предместий обратно в черту города. Да, наелись горожане и иногородние покупатели новостройками в совхозных полях – это надо признать. С другой стороны, свободных участков под застройку в Петербурге давно уже почти не осталось, так что, по сути, кроме редевелопмента застройщикам ничего другого и не осталось (ну, еще разве что намывные территории).

Во-вторых, индустриальная застройка довольно часто расположена в удобных локациях. Например, рядом с метро или относительно близко от него. Такое предложение в нынешние времена вполне можно считать эксклюзивным, настолько его мало.

В-третьих, бонусом могут идти прекрасные виды из окон, причем не только в премиальных домах, как на Петровском острове, но и в обычном комфорт-классе, как на Октябрьской набережной. В качестве эталона назовем уже построенный жилой комплекс «Светлый мир “О’Юность…”» (Seven Suns Development), в котором отличными видовыми характеристиками обладает более половины квартир.

Единственным минусом редевелопмента является более высокая себестоимость строительства. Ведь площадку нужно сначала очистить от старой застройки, иногда требуется даже вывозить грунт – если предприятие было вредным. Нельзя забывать и об административных барьерах: землю нужно сначала перевести из промышленной в категорию «жилье», а этот процесс занимает зачастую лет пять.

Именно поэтому сверхдешевого предложения в новых кластерах внутри городской черты искать бессмысленно. Квадратный метр в среднем стоит здесь около 110 тыс. руб. Правда, в эту цену чаще всего входит чистовая отделка. Немного сэкономить застройщики могут за счет уже имеющихся инженерных коммуникаций (водопровода, канализации), впрочем, чаще всего их все равно приходится капитально ремонтировать или вовсе прокладывать заново.

Еще один нюанс, беспокоящий потенциальных покупателей, – это перспектива продолжительное время жить в окружении стройплощадок, особенно если бывшая промзона значительна по площади. Отчасти это правда, однако если освоение участка ведется одновременно несколькими девелоперами, то потерпеть придется не так уж долго. На месте цехов появляются улицы, дворы, паркинги и социальная инфраструктура, застройка же отодвигается уже довольно далеко. Убедиться в этом можно приехав на территорию «Самсона», где очертания нового микрорайона уже хорошо видны.   

Что касается социальной инфраструктуры, то проекты в рамках редевелопмента постепенно начинают ей обрастать, хотя, возможно, и не так быстро, как хотелось бы. Кстати, совсем скоро все компании будут в принудительном порядке скидываться на возведение объектов соцкультбыта деньгами: это недавняя идея Смольного, близкая к воплощению.

Процесс превращения серого пояса в жилые зоны, как мы уже говорили выше, в ближайшие годы вряд ли остановится. Здесь остаются сотни гектаров земли, ожидающих застройки миллионами квадратных метров недвижимости. Самые перспективные находятся вдоль Невы – от самого ее впадения в Финский залив до Рыбацкого и Новосаратовки.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

Свободных и перспективных пятен под застройку все меньше, поэтому редевелопмент сейчас – один из самых эффективных способов развития города.

Важно создать на территории бывшей промзоны полноценную жилую среду, вдохнуть новую жизнь в старые проекты. ЖК «Светлый мир “Жизнь…”» возводится в перспективном районе со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Он отлично впишется в городскую среду и будет способствовать дальнейшему развитию района в целом.

По сравнению с обычным строительством редевелопмент – это более сложный и затратный процесс, который могут себе позволить лишь опытные и уверенные в своих силах строительные компании. Конечно, при участии государства и при создании комплексной стратегии развития серого пояса у застройщиков было бы гораздо больше возможностей для возведения чего-то нового и полезного. Именно из-за финансовой составляющей куда выгоднее перестраивать здания бывших заводов и фабрик под офисы, магазины и выставочные пространства под сдачу, а не жилые дома. А ведь большая часть промзон имеет очень привлекательное местоположение. Сейчас помощь города в лучшем случае сводится к строительству дорог и развязок. Однако этого недостаточно.

Продажа квартир в Василеостровском районе

Акции и скидки

Комментарии (1)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus