16+ 13 ноября, вторник
обновление в 19:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

02.11.2018 | 08:00

Во что застройщики превратили Черную речку

Текст: Александр Круглов    Фото: Алексей Александронок

Жилье на Черной речке всегда считалось престижным, но новостроек здесь почти не было. Теперь стартовали несколько крупных проектов редевелопмента – конкуренция недешевым бабушкиным квартирам грозит нешуточная.

Приморский район в последние годы остается самым популярным у застройщиков и покупателей жилья: он в лидерах и по объемам строительства, и по количеству продаваемого жилья – в здешних новостройках реализуется каждая шестая квартира в городе. Но это касается западных окраин: многоквартирных высоток уже возведено и строится столь много, что конец Комендантского проспекта и окрестности улицы Оптиков сопоставимы с классическими муравейниками.

Теперь девелоперы пришли на восток – в округе Черная речка стартовали сразу несколько крупных проектов редевелопмента, в перспективе рассчитанные на возведение почти полумиллиона квадратов недвижимости. Но масс-маркета здесь не будет. Как изменится ценовая ситуация в этом фешенебельном районе?

1-комнатная квартира, 34.10 м2
Улица Дыбенко, 1.5 км.
Всеволожский район, Ленинградская область, дер. Кудрово, Пражская ул.
2 581 120 ₽
подробнее

Сталинская провинция

Муниципальный округ Черная речка хотя и относится к Приморскому району, но резко выделяется на его фоне. Эта локация всегда ценилась у покупателей вторичного рынка. Главным образом из-за повышенного уровня комфорта жилой среды, который совсем не характерен для мегаполиса: невысокая плотность застройки, много зелени, просторные дворы, при этом развитая инфраструктура.

Один из плюсов Черной речки – богатое внутриквартальное озеленениеОдин из плюсов Черной речки – богатое внутриквартальное озеленение

Один из плюсов Черной речки – богатое внутриквартальное озеленение и значительное число больших зеленых зон в шаговой доступности. По соседству находятся парки Елагина и Крестовского островов, чуть дальше – Парк 300-летия Петербурга и Новоорловский лесопарк, на севере округа – Удельный и парк Лесотехнической академии.

Жилищный фонд округа вполне качественный, хотя и разношерстный. Его основа – сталинки и добротные хрущевки, при этом встречаются постройки всех стилей и эпох, от дореволюционных доходных домов до редких вкраплений современных зданий. Но в большинстве своем здешняя застройка по высоте и плотности соразмерна человеку, высотки – редкость.

Кварталы сталинской застройкиКварталы сталинской застройки
Кварталы сталинской застройкиКварталы сталинской застройки

Так, кварталы Новой деревни, между Приморским проспектом и Школьной улицей, практически полностью застроены двух-трехэтажными сталинками, чаще именуемыми «немецкими» коттеджами (их строили военнопленные в первую послевоенную пятилетку). Лет двадцать назад они пользовались бешеным спросом у состоятельных петербуржцев, которым первичный рынок почти ничего не мог предложить. Коммунальное царство здесь почти полностью было ликвидировано, а коттеджи после реконструкций и ремонтов превратились либо в отдельные особняки, либо в уютные домики на четыре – восемь квартир. Нередко здешние квартиры имеют бонус – отдельный вход, огороженный прилегающий участок, закрытую парковку.

Качественным жильем застроены и другие кварталы округа. Классические пятиэтажные сталинки стоят на набережной Черной речки, вдоль улицы Савушкина, на Приморском проспекте… На другой стороне, в кварталах вдоль Ланского шоссе, Торжковской, улицы Матроса Железняка, помимо сталинок, есть не самые плохие по своим потребительским характеристикам панельные и кирпичные хрущевки.

Заход с набережных

Застройка в советский период велась здесь достаточно плотно, поэтому отыскать свободный участок под новый дом всегда было очень сложно. Проекты в радиусе полутора-двух километров от станции метро «Черная речка» появлялись редко: одна-две в год, как правило, на месте аварийных домов, бывших автобаз и пр. Зачастую застройка, к неудовольствию местных жителей, носила уплотнительный характер. Тем не менее большинство проектов застройщики старались вписать в мало- и среднеэтажные ландшафты – дома выходили не выше десяти этажей, на 30-50 квартир, и с соответствующим статусом – бизнес-класс и выше (ЖК «Новелла», три дома Rich’Art Club, «Дом-Мегалит на Дибуновской» и др.)

Клубный дом Rich’Art Club 2Клубный дом Rich’Art Club 2

Были попытки и комплексных заходов. Спустя несколько лет после запуска петербургской программы сноса хрущевок в нее хотели включить сразу шесть кварталов округа Черная речка. Но идея не прошла – парламентарии вполне разумно посчитали, что попытки пустить под ковш добротные хрущевки в этом месте вызовут бурную волну протестов.

А вот большие проекты редевелопмента в промзонах, которых довольно много на территории округа (вкрапления вдоль набережных Черной речки, вокруг Белоостровской улицы и т. д.), шли вяло. Активное освоение промки началось лишь лет пять назад и, разумеется, с самых вкусных локаций – поближе к набережным Большой Невки. Первопроходцем стал МФК Riverside от компании Setl City, который был построен на 6,8 га территории бывшего ленинградского Северного завода, между Черной речкой и Ушаковской набережной. В этом году масштабный проект почти на полторы тысячи квартир завершен. За счет хороших видовых характеристик (в составе комплекса – 20 этажные корпуса) часть квартир позиционируется в самом высоком классе.

ЖК RiversideЖК Riverside

После этого привлекательность локации для застройщиков возросла, и в этом году по соседству с Riverside стартовали сразу несколько крупных проектов. На другой стороне Черной речки, возле Красногвардейского переулка, «Группа ЛСР» в начале осени вывела в продажу первые квартиры в ЖК бизнес-класса Riviere Noire. В трех 10-11-этажных корпусах, которые будут строить на месте бывшего заводского стадиона, разместятся около 600 квартир. Фишкой проекта станут неплохие виды на воду.

Вблизи набережной Черной речки, между Красногвардейским, Вазаским переулками и Белоостровской улицей, Группа ЦДС начала застраивать свыше 12 га территории бывшего абразивного завода «Ильич». Это самый масштабный стартап в округе – жилой квартал «Черная речка» будет общей площадью почти на четверть миллиона квадратов и в перспективе рассчитан на 4,5 тыс. квартир.

Здесь появится жилой квартал «Черная речка» Здесь появится жилой квартал «Черная речка»

Неподалеку, на Студенческой улице, компания «ЮИТ» строит ЖК Tarmo. Здесь предусмотрено строительство пяти одиннадцатиэтажных домов комфорт-класса в общей сложности 827 квартир. Привлекательная особенность проекта – плотное окружение зеленых зон: Ланской, Пионерский сады, парк Лесотехнической академии.

Конкурентом ему будет еще один крупный проект, который недавно начала реализовывать ГК «РосСтройИнвест» между Пионерским садом, Земледельческой и Студенческой улицами. На территории бывшего автопарка и складов будет построен ЖК Terra. В его составе три 12-13-этажных корпуса на 100 тыс. кв. м недвижимости – почти 600 квартир.

В целом конкуренция девелоперов на Черной речке обещает только усиливаться – в их портфелях еще есть проекты, пока не представленные широкой публике. В частности, «Первая мебельная фабрика» (которая выступала застройщиком клубных домов Rich’Art Club) планирует комплекс на пересечении набережных Выборгской и Черной речки, а Группа «Эталон» в свое время приобрела участок на Белоостровской улице.

Цены на «секонд-хенд»

Цены вторичного рынка жилья на Черной речке всегда были выше среднего. Остаются они такими и сейчас, даже несмотря на резкое снижение покупательского интереса к «бабушкиным» квартирам.

Интересно сравнить цены на вторичке и на рынке новостроек. Все новые проекты на Черной речке заявлены в сегментах высокого комфорта или бизнес-класса и соответственно предполагают качественные квартиры и высокий уровень комфорта жилой среды – дворы без машин, системы видеонаблюдения, дизайн мест общего пользования и пр. Но все дома пока находятся на начальной стадии строительства. Поэтому покупателя привлекают относительно низким ценником, который сопоставим с рынком готовых квартир, а зачастую и значительно уступает ему.

Еще один немаловажный фактор ценовой сдержанности – застройщики практически разом вывели в продажу свыше 3 тыс. квартир в свежем, незаигранном месте, поэтому конкуренция вынуждает пока что несильно задирать прайсы.

Зона комфортной жизни

Черная речка по-прежнему воспринимается фешенебельной территорией. У нее уникальное местоположение – соседство с историческим центром и одновременно близость к загородному Курортному району. Относительно неплохо развита социальная инфраструктура, не так перегружены детсады и школы, как в новых кварталах Приморского района. Новостройки не должны ухудшить ситуацию– в составе проектов запланированы школа и несколько садиков.

ЖК «Авиатор»ЖК «Авиатор»
ЖК «Новелла»ЖК «Новелла»

Эта часть города уже давно и основательно насыщена магазинами шаговой доступности, объектами сферы услуг. Правда, крупных ТРК и гипермаркетов здесь так и не появилось. Но их более чем достаточно в соседних кварталах – на Приморском проспекте, улице Савушкина, вокруг станций метро «Старая Деревня» и «Пионерская».

Можно ожидать, что проекты редевелопмента подстегнут и процессы дальнейшего обустройства территории. Один из девелоперов обещает перекинуть через Черную речку новый автомобильный мост в створе Сердобольской улицы и уже благоустроил 600-метровый участок набережной со стороны Строгановского парка. А муниципалы выступают с идеей прочистить русло Черной речки и создать вдоль набережных на месте промзон благоустроенный пешеходный променад, который протянется от Ланского моста до Богатырского проспекта.

Одна из самых застарелых проблем округа – заторы на дорогах – почти разрешилась после того, как главной транспортной артерией Приморского района стал ЗСД. По крайней мере, ощутимо снизилась нагрузка на транзитные трассы – Приморский проспект, улицы Савушкина, Торжковскую, Ланское шоссе и пр., а станция метро «Черная речка» уже редко заперта пробками со всех сторон.

Правда, сами автомагистрали никуда не делись и по-прежнему загрязняют кварталы Черной речки автомобильными выхлопами и шумом. Это, наверное, один из немногих жирных минусов локации.


Справка

Границы муниципального округа Черная речка проходят по реке Большая Невка, Липовой аллее, затем – по полосе отвода Сестрорецкого и Выборгского направлений железной дороги, по Сердобольской, Студенческой и Кантемировской улицам до Большой Невки. Округ находится в Приморском районе. Здесь на площади 23,3 га проживает почти 60 тысяч человек



Таблица 1

Средние цены на рынке новостроек в районе станции метро «Черная речка»

Кол-во комнат За квартиру, тыс. руб. За кв. м, руб.
1 4 690  132 033 
2 6 832  122 622 
3 7 994  114 875 
4 12 783  130 815 
5 19 636  149 668 

Источник: БН

Таблица 2

Средние цены на вторичном рынке в районе станции метро «Черная речка»

Кол-во комнат За квартиру, тыс. руб. За кв. м, руб.
1 6 498  141 579 
2 9 081  134 984 
3 14 017  136 338 
4 21 860  150 123 
5 39 654  152 633 

Источник: БН

Продажа квартир в Петродворцовом районе

Акции и скидки

Комментарии (1)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus