16+ 10 декабря, понедельник
обновление в 18:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

12.11.2018 | 18:00

Когда стоит покупать и продавать жилье

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок

Внимание, правильные ответы. Покупать с инвестиционными целями сегодня уже поздно, это надо было делать позавчера. Приобретение квартиры для себя, любимого, чтобы жить, не нужно откладывать. Продавать также стоит сейчас, потому что завтра будет труднее. Теперь обоснуем эти тезисы.

Почему продажу лучше не откладывать

В прошлом десятилетии, до осени 2008 года, цены на жилье в Петербурге только росли. Квартировладельцы радостно наблюдали, как безо всяких усилий с их стороны дорожают доставшиеся в наследство хрущевки и брежневки.

Далее – относительно быстрая кризисная корректировка в 2009 году, и снова рост, до начала 2015 года (см. динамику цен в разделе «Аналитика»). Начиная с 2015 года, когда аналитики «объявили» очередной кризис, катастрофы не случилось, но рынок впал в затяжную стагнацию.

3-комнатная квартира, 111.70 м2
Фрунзенская, 0.1 км.
Адмиралтейский район, Московский пр., 65, литера А
20 136 030 ₽
подробнее

В настоящее время средняя цена квадратного метра на вторичке продолжает немного расти (в основном в рамках инфляции). Многие потенциальные продавцы живут иллюзией, что через год-другой стагнация закончится, все вернется на круги своя.

Так вот: не вернется. За последнее пятилетие ситуация изменилась до неузнаваемости. В прошлом десятилетии – тотальный дефицит жилья, рост доходов населения, на каждое объявление о продаже квартиры «секонд-хенд» поступал шквал звонков от желающих посмотреть. Недвижимость дорожала, поэтому рано или поздно находился покупатель и на квартиру, выставленную по завышенной цене.

Что изменилось? Судите сами. В начале нынешнего века жилищный фонд Санкт-Петербурга составлял около 100 млн кв. м. Начиная с 2006 года ежегодно вводится больше 2 млн кв. м, а с 2014 года – больше 3 млн. И это только в городе. Областные пригороды застраиваются сопоставимыми темпами и объемами. Таким образом, с начала нулевых городской жилфонд увеличился по меньшей мере на треть.

Сегодня основные конкуренты продавцов видавшей виды вторички – застройщики и все те, кто продает квартиры в недавних новостройках. Недавно мы подсчитали и выяснили, что почти три четверти вторичных объектов, представленных в каталогах объявлений, – это квартиры в домах, сданных в эксплуатацию после 2008 года. А ведь еще несколько лет назад пропорция была обратной.

«Свежее» жилье по определению дороже старого. Вот и получается, что средние цены однушек, двушек и трешек, представленных на рынке, растут, а сами старые квартиры дешевеют – исключительно за счет замещения их в листингах новыми.  

Что делать потенциальному продавцу

Привлекать активного, грамотного риэлтора и продавать сейчас, по обоснованной рыночной цене. Да, оживление возможно. Но пока вы его ждете, вы теряете: цены не растут (в лучшем случае), а вот инфляция увеличивается. За год могут набежать сотни тысяч рублей упущенной выгоды.

Чтобы выгодно и быстро продать квартиру, необходимо соблюсти три условия.

1. Правильно определить стоимость (как правило, на 10% ниже цен предложения представленных в продаже аналогичных квартир, – обычно это соответствует реальным ценам сделок). В качестве примера давайте посмотрим стоимость квартир у метро «Парк Победы» в сталинских домах.

1-комнатная квартира, 25.95 м2
Улица Дыбенко, 4.9 км.
Невский район, Русановская ул., 16, корпус 1, строение 1
2 250 670 ₽
подробнее

2. Провести предпродажную подготовку – как минимум генеральную уборку.

3. Обеспечить рекламную кампанию, чтобы о вашем предложении узнало максимальное число агентов и возможных покупателей (самостоятельное размещение рекламных объявлений обойдется вам в 15-20 тыс. руб. в месяц, но лучше обратиться в риэлторскую компанию).

Как быть покупателю

На первый взгляд, спешить некуда – квартиры не дорожают. Можно копить деньги на первый взнос по ипотеке и присматриваться: а вдруг через год-другой жилье и вовсе будут отдавать за бесценок.

Увы, такие ожидания почти никогда не оправдываются.

Во-первых, как показывает практика, интересные объекты даже в кризисные периоды вымываются с рынка быстро. Остается то, что вам и даром не надо.

Во-вторых, ваши накопления съедает инфляция, а ставка 6% годовых по банковским депозитам не оправдывает риска.

В-третьих, если вы снимаете жилье, то уже сейчас тратите суммы, сопоставимые с ежемесячными платежами по ипотечному кредиту.

Поэтому, если у вас есть потребность в жилье и возможность его купить, откладывать не стоит. Но потребности и возможности – понятия растяжимые. Сегодня большинство операций на вторичном рынке жилья – это встречные покупки с привлечением ипотечных кредитов.

Ипотека существенно расширяет ваши возможности при обменных сделках. Чтобы приступить к поиску новой квартиры, вам не нужно дожидаться, когда продастся старая, а потом впопыхах подбирать встречный вариант. Например, если у вас есть деньги, достаточные для уплаты первого взноса, а банк одобрил покупку – оформляете сделку, начинаете платить по кредиту и не торопясь продаете старую квартиру, чтобы досрочно его погасить.

Первые шаги, которые должен сделать покупатель

1. Приценитесь к квартирам, соответствующим вашим мечтам и потребностям.

2. Если вы планируете встречную покупку, оцените недвижимость, которую собираетесь продать.

3. Взвесьте свои возможности получить ипотечный кредит: воспользовавшись ипотечным калькулятором, определите комфортные для вас условия. На наш взгляд, минимальный размер первого взноса 30%, комфортный – от 50%, при этом ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать арендную ставку на аналогичное жилье (если не складывается – возвращайтесь к п. 1).

Ну а дальше – действовать!

 

Продажа квартир в Калининском районе

Акции и скидки

Комментарии (1)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus