16+ 11 декабря, вторник
обновление в 19:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

13.11.2018 | 08:00

Таких цен на новостройки больше не будет

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок

Рынок новостроек этой осенью активен как никогда: продажи идут в рост, цены поползли вверх, а выбор у покупателя и не думает сокращаться. Застройщики продолжают швырять в топку спроса накопленные запасы проектов.

После наступления на строительном рынке часа Х (с 1 июля заработал новый жесткий вариант 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство) девелоперы и не думают сбавлять обороты.

По данным Центра оценки и аналитики БН, темпы вывода новых объемов жилья на рынок Петербурга и Ленобласти увеличиваются. При этом стратегии застройщиков разнятся – кто-то продолжает наращивать присутствие на рынке, кто-то, наоборот, взял паузу.

Горячая пора

За период с июля по сентябрь застройщики пополнили рынок Петербурга и Ленобласти на четыре с лишним десятка объектов, включающих 27,9 тыс. квартир общей площадью 1,23 млн кв. м.

4-комнатная квартира, 163.30 м2
Маяковская, 0 км.
Центральный район, Басков переулок, улица Короленко
47 030 400 ₽
подробнее

Показатели оказались на 4% выше, чем даже в ударном втором квартале, когда застройщики перед 1 июля стремились открыть продажи в максимальном количестве новых объектов.

В целом по итогам девяти месяцев 2018-го вывод на рынок новых проектов (3,36 млн кв. м и 75,7 тыс. квартир) показал плюс 15% по сравнению с аналогичным периодом 2017-го. При этом число новых строек в Петербурге продолжило расти, а в пригородах – уменьшаться (см. диаграмму).

Диаграмма

Доли регионов в объеме вывода жилья за 9 месяцев 2017 и 2018 годов

Активность девелоперов стала реакцией на увеличение спроса (некоторые игроки отчитались о 40-60-процентном росте продаж по сравнению с предыдущим кварталом). Если в начале года звучали осторожные высказывания о повысившемся интересе к покупке новостроек, то сейчас эксперты уже прогнозируют рекорды продаж по итогам года. Активность граждан действительно оказалась столь высока, что чуть ли не впервые за последние годы жилья за квартал было продано больше (1,35 млн кв. м), чем за этот период застройщики вывели в продажу (1,225 млн).

Впрочем, до сокращения объемов рынку еще шагать и шагать. По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, в Петербурге и ближнем поясе Ленобласти в активной продаже по-прежнему находится свыше 5 млн кв. м жилья. С учетом запасов полученных разрешений на строительство – более 20 млн кв. м жилья в Петербурге и около 10 млн кв. м в Ленобласти – дефицит рынку новостроек в ближайшее время не грозит.

Кто обновляет рынок

В новых законодательных условиях застройщики ведут себя по-разному. Кто-то продолжает активно запускать новые проекты, кто-то стал осторожничать (см. таблицу).

К примеру, два крупнейших игрока рынка – Setl City и «Группа ЛСР» – вывели за три месяца «лишь» по 70-80 тыс. кв. м. Пока можно говорить о некоторой сдержанности лидеров: показатели вывода за девять месяцев у них не тянут и на половину прошлогодних рекордов.

Больше всех в этом году прибавила Группа ЦДС: за три квартала она запустила в работу вдвое больше строек, чем за весь прошлый год, и по выведенным объемам (не по числу квартир) даже обогнала Setl City. Существенно больше, чем в прошлом году, пополняли рынок «Эталон ЛенСпецСМУ», «КВС» и др. В десятку самых активных по итогам трех кварталов вошли компании «СПб Реновация» и Seven Suns Development, а также «Лидер Групп»: они более чем вдвое улучшили свои прошлогодние показатели по выводу. Еще часть игроков топа-10 пока сбавили обороты («Полис Групп», «Главстрой-СПб»).

3-комнатная квартира, 73.70 м2
Звездная, 1 км.
Московский район, Московское шоссе, 13, литеры ЗГ, АМ
6 411 900 ₽
подробнее

Интересно, что ряд компаний («Строительный трест», «Аквилон-Инвест» и др.) после 1 июля перестали выводить новые объекты и ушли из десятки самых активных игроков, сосредоточившись на реализации текущих проектов. Отметим, что и большинство входящих в первую двадцатку застройщиков, которые ежегодно пополняют рынок в пределах 40-70 тыс. кв. м нового жилья, несильно превышают эти показатели. Менять свою «консервативную» стратегию их не заставило даже изменявшееся законодательство.

Укрупнения рынка пока не происходит. На долю первой десятки застройщиков (по объемам нового строительства) по итогам девяти месяцев пришлось 61,4%. Этот показатель за год не изменился, но доли среди десятки оказались распределены более равномерно. Для сравнения: по итогам прошлого года Setl City и «Группа ЛСР» на двоих обеспечили рынку треть новых объемов.

Дальше – дороже?

Притормозить активность застройщиков может лишь падение спроса да жесткость контролирующих органов. Чиновники опасаются появления проблемных объектов, а новый 214-ФЗ дал им повышенные полномочия в данной сфере. В частности, при затяжке ввода более чем на три месяца (что распространено на рынке) чиновники обещают, во-первых, отказывать в выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, а во-вторых, запрещать открывать продажи всем юрлицам-застройщикам, входящим в данную группу компаний. С другой стороны, надзорные органы и сами подталкивают застройщиков не держать старые запасы, угрожая в противном случае отказами в продлении разрешений.

Судя по итогам октября, сбавлять темпы вывода девелоперы пока не намерены – спрос к тому не располагает. При этом интерес граждан подогревается значительным числом стартапов: только за два осенних месяца их было 14.

На фоне такого активного поведения покупателя, напуганного будущим ценовым ростом из-за изменений законодательства и удорожанием ипотеки, застройщики все чаще рапортуют о повышении прайсов. Это, по мнению экспертов, скоро начнет отражаться на индикаторах средних цен на рынке. Главная интрига – насколько долго покупатель будет оставаться «в тонусе». Пока его сумели убедить, что бежать покупать нужно именно сейчас, ведь больше таких цен на рынке не будет.

2-комнатная квартира, 56.30 м2
Звездная, 1 км.
Московский район, Московское шоссе, 13, литеры ЗГ, АМ
5 179 600 ₽
подробнее


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

– В последние месяцы мы наблюдаем на рынке ощутимый рост цен. В частности, по нашим проектам они выросли в среднем на 5% в течение третьего квартала. Это объяснимо. Ни один застройщик не оставит цены на текущем уровне, если спрос превышает его план продаж. Пока что повышение цен не очень заметно, так как оно происходит не за счет разовых скачков, а планомерно, иногда в еженедельном режиме.

Повышенный спрос объясняется тремя основными факторами. В их число входит пришедшее к потребителям осознание законодательных изменений, которые приведут к росту стоимости жилья. Также мы видим тенденцию к увеличению процентной ставки по ипотеке. Вывод новых качественных проектов также повысил интерес к рынку.
На этом фоне недвижимость все равно остается предметом первой необходимости, и это подстегивает спрос на строящиеся объекты. Все факторы говорят о том, что как минимум до конца года этот тренд сохранится. В следующем году, учитывая законодательный фактор, мы можем увидеть колебания спроса, но факторов для снижения цен, к сожалению, я пока не вижу.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость»:

– Мы отмечаем существенную активизацию покупательского спроса в третьем квартале. Число реальных сделок составило 31 тыс., что на 24% выше показателей третьего квартала 2017 года. Растут и цены. По итогам года рост средних цен в сегменте масс-маркета составит 8%. Основания для этого есть – в октябре произошло дальнейшее повышение цен по целому ряду объектов.

Но более резких ценовых скачков не будет: это может привести к такому же резкому снижению спроса, а наш рынок отличает высокая чувствительность покупательских бюджетов. Что касается новых объемов предложения, то за девять месяцев он составил 3,4 млн кв. м – этот показатель синхронизирован с объемом поглощения на рынке.

3-комнатная квартира, 107.80 м2
Чернышевская, 1.4 км.
Центральный район, Дегтярный пер., 26, строение 1
25 009 600 ₽
подробнее


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Пресс-служба «Группы ЛСР»:

– Начиная с третьего квартала и до ноября включительно на рынке наблюдается традиционное оживление. Это заметно и среди клиентов, желающих закрыть квартирный вопрос до конца года, и среди застройщиков, которые стремятся предоставить покупателям максимальный ассортимент квартир.

Строительная отрасль может почувствовать небольшой спад предложения в перспективе ближайших пары лет. Речь идет об уходе с рынка небольших застройщиков, которые, к сожалению, не смогут выдержать изменения жилищного законодательства. Но глобального падения мы не прогнозируем. Основное предложение приходится на крупнейшие строительные компании, которые способны выдержать перемены.


Таблица

Десятка лидеров по объемам вывода жилья на рынке Петербурга и Ленобласти за 9 месяцев 2018 года

Застройщик Количество квартир Общая площадь квартир, тыс. кв. м
Setl City 9 907 360
Группа ЦДС 8 272 364
СПб Реновация 5 592 223
КВС 4 853 206
Эталон ЛенСпецСМУ 4 374 261
ЛСР. Недвижимость-СЗ 3 582 179
Полис Групп 3 523 112
Лидер Групп 3 240 146
Главстрой-СПб 2 542 97
Seven Suns Development 2 170 118

Источник: БН

Продажа квартир в Невском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus