16+ 13 декабря, четверг
обновление в 14:15
Ипотека и финансы

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

19.11.2018 | 08:00

Стоит ли брать ипотеку в обход банков

Текст: Игорь Чубаха    Фото: Marten Bjork on Unsplash

Все чаще авторами рекламных предложений по предоставлению ипотечных кредитов выступают не банки, а микрофинансовые организации. При более высоких процентных ставках их предложение находит спрос благодаря повышенной «заточенности под клиентов». Однако в этой сфере выше риски столкнуться с откровенным мошенничеством.

За много лет СМИ, рассказывающие о рынке недвижимости, успели рассмотреть все возможные ниши банковской ипотеки по сотне раз. Не осталась без внимания и так называемая ломбардная ипотека – ипотека на новую квартиру, выдаваемая под залог старой.

Шире круг

Следует разделять ипотеку, то есть целевой кредит, и нецелевой кредит под залог недвижимости. В первом случае обычно и размер предоставляемого кредита оказывается побольше, и проценты назначаются пониже. Во втором же случае заемщику не стоит рассчитывать, что банк расщедрится.

«Даем нецелевой кредит под залог недвижимости в размере 50% от ее рыночной стоимости», – поделилась на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе заместитель управляющего филиалом ВТБ в Санкт-Петербурге Оксана Кочерга. И это общепринятая практика для нецелевых кредитов данного рода, независимо от того, дает заемщику деньги банк или микрофинансовая организация (МФО).

1-комнатная квартира, 31.58 м2
Рыбацкое, 8.4 км.
Колпинский район, г. Колпино, Загородная ул.
2 094 070 ₽
подробнее

МФО в текст попали не по ошибке. Зачастую авторы обзоров упускают такой момент, что сегодня залоговым кредитованием занимаются не только банки. Места на рынке хватает и микрофинансистам, несмотря на то что у банков в среднем проценты более щадящие.

Просто банкиры строят свой бизнес на получении процентных выплат. Продажа залоговой квартиры, если заемщик не справится с обязательствами, – только лишняя головная боль. Поэтому банкиры более строги при отборе клиентов. Отсеянным соискателям ничего не остается, как обращаться в МФО.

В свою очередь крупные МФО уже не ограничиваются нецелевым залоговым кредитованием и все чаще предлагают клиентам полноценную ипотеку. А саморегулируемая организация Союз микрофинансовых организаций «Микрофинансирование и развитие» (СРО «МиР») еще в 2014 году для своих участников подготовила методичку «Стандарты по работе с ипотечными продуктами на рынке микрофинансовых услуг».

Кто смел, тот и съел

В ипотеку сейчас можно покупать квартиры, апартаменты, нежилые помещения, машиноместа, кладовки… Но даже при нынешнем обилии возможностей ипотечный рынок не стоит на месте – с определенной периодичностью на нем появляются новые разработки.

Например, в этом году банк «ДельтаКредит» стал принимать в залог имущество, находящееся в долевой собственности, а также давать ипотеку на доли. Проштудировав новостную ленту БН, можно найти новости и о других внедряемых банками новациях. Но исторически сложилось, что банки придерживаются консервативной политики. Поэтому новшества чаще тестируются микрофинансистами.

Так, всю вторую половину минувшего и первую половину нынешнего года в ипотечной сфере наблюдался настоящий бум рефинансирования. Граждане, бравшие три-пять лет назад ипотеку по ставкам 12-14%, спешили перерегистрировать кредит на ставку 10-11%. И банки «под шумок» стали предлагать добросовестным клиентам при рефинансировании пополнить сумму долга. В свою очередь МФО не только переняли, но и модернизировали эту схему.

На Петербургском ипотечном форуме, прошедшем в рамках Жилищного конгресса, в этот раз свои кейсы представляли уже не только банкиры. Так, заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов сообщил о запуске продукта «консолидированная кредитная задолженность».

1-комнатная квартира, 22.60 м2
Проспект Ветеранов, 1.7 км.
Кировский район, Стачек пр. 220 к.3
2 623 000 ₽
подробнее

В компании подсчитали, что на 142 миллиона населения страны почти 90 миллионов обременены кредитными обязательствами. «То есть большинство семейных бюджетов несут нагрузку потребкредитов, автокредитов, кредитных карт… – рассуждает Игорь Жигунов. – Часто супруга берет кредит, чтобы погасить кредит мужа, сын берет кредитную карту, чтобы погасить долги мамы, и так далее. В итоге у нас сейчас в ряде домохозяйств платежи по кредитам составляют 60-70, а то и 80% от ежемесячного дохода».

Соответственно, его компания предлагает добросовестным должникам объединить свои долги, поменяв разрозненные ставки 16-25% на одну в 11-12%, так чтобы при этом все потребкредиты превратились в ипотеку. Но даже если заложенное жилье будет у семьи единственным, это не защитит квартиру от изъятия в случае дефолта.

Еще дальше в новациях пошла компания «Фин-Центр». По словам ее директора Сергея Долганова, они предложили специальный продукт собственникам квартир, находящихся в залоге или уже даже под арестом.

Гражданам на срок до шести месяцев предоставляется заем под 10-20% годовых, позволяющий погасить долг. Таким образом, должник получает возможность продать объект самостоятельно по более-менее разумной цене. Ведь продажа с аукциона судебных приставов практически гарантирует демпинг.

Непустые страхи

Конечно, это только верхушка айсберга. Микрофинансисты достаточно изобретательны, и в их продуктовых линейках встречаются самые неожиданные предложения по кредитованию под залог недвижимости.

Но следует оговориться. В этом сегменте встречаются и откровенные мошенники. О преступных схемах речь зашла на конференции «Безопасность сделок на рынке недвижимости» в рамках Конгресса.

Московский адвокат Елена Калиничева рассказала, что самым распространенным является заем под залог недвижимости под притворную сделку с договором купли-продажи квартиры.

Клиента привлекают рекламой кредита под залог недвижимости, но по факту его убеждают вместо договора займа и договора залога подписать договор купли-продажи квартиры, объясняя, что это обычная практика. Дескать, когда долг будет возвращен, квартиру переоформят обратно. Это обещание мошенники выполнять не собираются, независимо от того, будет возвращен долг или не будет.

2-комнатная квартира, 87.00 м2
Московская, 10.7 км.
Пушкинский район, Санкт-Петербург, пос. Шушары, Пулковское, Кокколевская ул., 7
8 213 280 ₽
подробнее

Вторая обманная схема предполагает кабальный договор. «Клиента убеждают подписать договор на условиях, которые он априори не в состоянии выполнить, – рассказывает Елена Калиничева. – Целью является доведение клиента до дефолта и лишение квартиры». Для этого разрабатываются условия договора с коротким сроком возврата займа, большими процентами и штрафными санкциями. А чтобы взыскание можно было обратить на недвижимость, заключают не договор займа, а договор ипотеки…

В ответ законодатели сегодня грозятся вообще запретить микрофинансистам работать на рынке залогов недвижимого имущества. Правда, похожие угрозы звучали и пять лет назад, и три года тому.

Как бы там ни было, БН посоветовал бы гражданам, рассматривающим возможность обращения за залоговым кредитом в МФО, не забывать об обычной разумной осторожности, а кроме того, потратить время еще на один шаг: просто проверить МФО на легальность. Это, конечно, не гарантирует стопроцентную безопасность сделки, но все же существенно снизит риски.


Справка БН

Надзор за работой всех финансовых компаний осуществляет мегарегулятор – Центробанк. Если банку в нашей стране достаточно иметь лицензию на банковскую деятельность, то микрофинансовая компания, легально работающая на рынке, должна быть не только зарегистрирована (что подтверждается так называемым бланком свидетельства), но и обязательно включена в реестр МФО.

Реестр МФО – это полный перечень компаний на рынке микрозаймов, которые официально работают в нашей стране и соблюдают все правила, предписанные ЦБ. Банк России ведет этот реестр с 2011 года.

Скачать государственный реестр микрофинансовых организаций

Источник: сайт Банка России. Информация актуальна на 12.11.2018

 

Продажа квартир в Приморском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus