16+ 10 декабря, понедельник
обновление в 18:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

05.12.2018 | 19:30

Стабильно, но со своими «но»…

Текст: Елена Головко

Доля нынешнего спроса на жилье имеет искусственный характер, она не будет долгосрочной. Латвийским застройщикам, перед тем как взяться за развитие нового проекта, следует тщательно проконсультироваться с продавцами и оценщиками.

В этом убежден председатель правления Латвийской ассоциации оценщиков недвижимости Вилис Журомскис, поделившийся своим отношением к ситуации в некоторых сегментах латвийского рынка недвижимости.

– Какие эмоции у вас – человека, на чьих глаза формировался, развивался и уже несколько раз переживал различные кризисы рынок недвижимости Латвии, вызывает текущая ситуация? Объемы строительства растут, цены покупок – тоже. Все вроде бы хорошо. Надолго ли?

2-комнатная квартира, 40.90 м2
Улица Дыбенко, 1.5 км.
Всеволожский район, Ленинградская область, дер. Кудрово, Пражская ул.
3 581 950 ₽
подробнее

– Сказать, что сегодня можно оставаться абсолютно спокойным относительно происходящего, – не могу. Потому что проектов в Риге и ее окрестностях развивается много, и ипотечные кредиты оформляются также в больших количествах. Но… На данный момент ситуация не такая, как в 2007 году, когда недвижимостью занимались все, кому не лень. Сам по себе рынок недвижимости очень широк и состоит из нескольких сегментов: жилья, офисов, промышленных помещений и складов, сельскохозяйственных земель, лесных угодий и так далее. Если пробовать говорить о каких-то тенденциях, то развитие всех этих сегментов следует рассматривать как единое целое. И на данный момент общая ситуация на рынке недвижимости Латвии выглядит все еще довольно стабильной. Хотя имеются несколько факторов, которые заставляют задумываться о будущем.

За счет чего происходит увеличение покупательского спроса? А происходит это прежде всего за счет молодых специалистов, получивших доступ к заемным средствам в рамках государственной программы Altum по оказанию помощи в покупке первого жилья.

Кроме них есть еще один пласт покупателей, выпадающий за рамки, так сказать, естественного спроса. Это целая группа лиц, которые в результате кризиса 2007–2009 годов и последовавших за тем массовых процессов неплатежеспособности в силу перераспределения собственности стали относительно богатыми. Вот они-то – названные группы – сегодня и активны как покупатели. Но это, скорее всего, в краткосрочном периоде. 

Далее рассмотрим предложение в сегменте жилья. Поведение застройщиков определяется источниками финансирования проекта и тем, строит ли он сам или привлекает для выполнения работ генерального подрядчика. Если строит на заемные средства, то деньги должны быть возвращены кредитору в четко оговоренный срок. Соответственно, таким застройщикам невыгодно долго держать недвижимость непроданной. И они стараются нащупать реальный рыночный спрос.

Если же бизнесмены могут позволить себе строить за свои деньги (и четыре таких проекта в Риге имеется), тогда цены можно держать. Дожидаться покупателей подольше и особенно не беспокоиться о реальном спросе. Но таких застройщиков немного.

Второй важный фактор, стимулирующий жилищное строительство, – сам застройщик и его схема бизнеса. В Латвии застройщиками квартирных проектов в основном выступают крупные иностранные строительные компании: Merks – это Эстония, Hanner – литовцы, YIT – финская компания, Bonava – шведская. Они частенько реализуют новые проекты не потому, что рынок с нетерпением ждет именно их новостроек, а потому, что такова их бизнес-модель. У строительных компаний не самые лучшие времена. Они должны поддерживать собственную команду специалистов, обеспечивать им работу, поддерживать свою материально-техническую базу. Соответственно, им нужно работать в любых рыночных условиях, и они имеют относительно небольшую норму прибыли.

3-комнатная квартира, 107.30 м2
Фрунзенская, 0.1 км.
Адмиралтейский район, Московский пр., 65, литера А
19 804 810 ₽
подробнее

У застройщиков, которые строят не сами, руки более развязаны. Они имеют возможность планировать и начинать новые проекты тогда, когда рыночная ситуация оказывается более благоприятной и позволяет им просить более высокую цену.

Так что сегодня на рынке латвийского жилья есть как компании, которые вынуждены строить, так и те, кто мотивированы продавать как можно скорее.

Все это вызывает обоснованные сомнения в гладком развитии квартирного сегмента рынка. Всегда надо помнить, что именно этот сегмент наиболее чуток и все кризисы рынка недвижимости начинались именно из-за него.

Нужны варианты

– Означает ли это, что застройщики без собственного капитала, но со своей строительной командой всегда оказываются в проигрышном положении?

– Совсем нет. Однако очень часто застройщики берутся за проект и строят без анализа ситуации, без консультации с оценщиками недвижимости и опытными продавцами. У продавца всегда есть свой собственный взгляд на ситуацию, а оценщик недвижимости будет иметь свое мнение. И застройщику было бы правильно к ним прислушаться. Но многие решают сэкономить 10 тыс. евро на таких консультациях, не понимая, что это могло бы более эффективно защитить их от возможных многомиллионных убытков в будущем.

Для любого девелоперского бизнес-плана, на мой взгляд, должно быть разработано не менее двух концепций или вариантов развития. Чтобы спрогнозировать, как долго придется торговать новостройкой, каковы будут расходы на содержание свободных квартир. Процесс продажи бывает растянут во времени, и могут возникнуть непредвиденные расходы. Это довольно типичная ситуация.

– Последствия такого «поверхностного» отношения к своим проектам со стороны застройщиков имеются?

– Множество. Посмотрите: в дорогом сегменте рижского жилья наблюдается кризис. В дальнейшем очень возможен кризис и в среднем сегменте. Говоря о дорогом сегменте, имею в виду жилье, предлагаемое по цене от 3 тыс. до 5 тыс. евро за квадратный метр с полной отделкой. Я вижу, что именно такие объекты продаются очень медленно. Продажи комплексов даже в 20-30 квартир растягиваются на многие годы. Их владельцам приходится фокусировать свое внимание на аренде квартир, чтобы обеспечить хоть какой-то поток денег.

3-комнатная квартира, 99.99 м2
Приморская, 2.4 км.
Василеостровский район, Невская губа
9 099 090 ₽
подробнее

Средний сегмент нового столичного жилья, в моем понимании, это 2,5-3,0 тыс. евро за кв. м. Здесь также предложение превышает спрос.

В то же время сегменте экономичного класса новых проектов не так уж и много. Местные покупатели могут и готовы брать недвижимость по цене от 1,6 тыс. до 2 тыс. евро за кв. м с полной отделкой. Среди новых проектов такие варианты, чтобы было действительно высококачественно, найти нелегко.

Думаю, что в центре и даже на окраинах центра Риги проекты экономкласса так и не появятся по причине слишком высокой себестоимости. Здесь построить дом, даже без подземной автостоянки, дешевле 1,1 тыс. евро за кв. м невозможно. А еще нужно учитывать стоимость земли и желание получить прибыль. Это обернется потерями для тех, кто попытается реализовать проект экономкласса близко к центру.

Но и в микрорайонах Риги подобных проектов немного. Не находя для себя устраивающий их новый многоквартирный дом, люди обращают внимание на сегмент строительства частных домов. В этом году у латвийских оценщиков объемы предоставленных услуг возросли почти на 20%. Это благодаря заказам на оценку проектов строительства частных домов. Люди покупают земельные участки, делают проект и заказывают оценку будущей стоимости участка с домом. Как мне кажется, этот сегмент развивается именно потому, что не хватает доступных квартир экономкласса в Риге и рядом с ней.

Что касается площадей новых частных домов, то люди стараются выбирать оптимальные варианты от 150 до 200 кв. м плюс вспомогательные постройки. С точки зрения расходов такой объект оказывается даже более выгодным, чем покупка четырехкомнатной квартиры экономкласса в жилых комплексах столицы.

– На какую оценку стоимости жилья могут рассчитывать застройщики и покупатели в Юрмале?

– Прежде всего скажу, что большие по площади квартиры и апартаменты на курорте несколько лет не востребованы. Сейчас в Дзинтари и Майори пустуют квартиры площадью 300-600 кв. м. На деле квартира площадью до 150 кв. м и с ценой не более 2,5 тыс. евро за кв. м – это тот уровень цен, на который можно ориентироваться. Продажи жилья представителям зарубежного шоу-бизнеса по 6-7 тыс. евро за кв. м, как вижу по реальным сделкам, остались в прошлом.

1-комнатная квартира, 30.09 м2
Улица Дыбенко, 1.5 км.
Всеволожский район, Ленинградская область, дер. Кудрово, Пражская ул.
2 728 940 ₽
подробнее

Мне очень не нравится, что рынок жилой недвижимости в нашей стране развивается как рекламная кампания, по стадному принципу. Когда работала программа предоставления латвийского ВНЖ иностранным покупателям недвижимости, тогда все строили в Юрмале. По политическим мотивам этот процесс был приостановлен, и застройщики переориентировались на Ригу. Без проведения каких-то глубоких экономических подсчетов.

Офисов и так хватает

– Каково ваше мнение об офисном сегменте Риги?

– Двоякое. Я не считаю, в отличие от многих других, что офисных комплексов столице Латвии не хватает. И я не вижу серьезного спроса на офисы, которые предлагаются в аренду дороже 8-10 евро за кв. м в месяц без учета коммунальных платежей. Очень немногие компании в реальности готовы платить за аренду более существенные цены.

По нашим наблюдениям, самым высоким спросом пользуются офисы площадью до 100 кв. м и с возможность парковки машин. В Латвии, как правило, предприятия работают с клиентами напрямую, поэтому у офиса обязательно должна быть автостоянка.

– Основа крепкой экономики любой страны – промышленность.

– Спрос на промышленные парки в столице Латвии и вокруг нее растет, равно как на высококачественные складские помещения. И полагаю, что вырастет еще на 15-20% с учетом того, что уже строится.

– С точки зрения оживления рынка недвижимости какой город Латвии наиболее активен?

– Лично я приветствую появление в Латвии таких крупных игроков торгового бизнеса, как IKEA и Lidl. Это ярко демонстрирует, что наш рынок является перспективным, и у них есть экономическое обоснование для начала работы здесь. Пока это касается больше Риги, Юрмалы, Елгавы и Лиепаи. Самая пессимистичная картина наблюдается в Даугавпилсе, из которого уехало слишком много людей. В Валмиере рынок недвижимости более-менее стабилен. В Сигулде и Огре благоприятная для проживания среда. Считаю, что хорошие перспективы развития есть у Лиепаи, поскольку город развивается. Она и возглавляет мой персональный региональный топ. За ней Валмиера и Елгава.

Профессиональный момент

– Последние вопросы – более узкопрофессиональные. Часто ли в возглавляемую вами ассоциацию поступают жалобы со стороны клиентов на полученную оценку?

4-комнатная квартира, 204.00 м2
Автово, 20.1 км.
Петродворцовый район, Петергоф, Разводная улица, 12
28 400 000 ₽
подробнее

– Большинство претензий касается оценок, которые связаны с делами по разделу имущества или наследованию. Их общее число колеблется в пределах 35–50.

Был один интересный случай, когда клиент, которому мы оценили участок земли с проектом застройки, назвав будущую оценочную стоимость имущества, остался недоволен, так как не понимал, как будущая ценность имущества может быть ниже, чем расходы на строительство. Он отправился в банк. В оценке банка стоимость оказалась на 15% выше, и на основании этой оценки был выдан кредит.

Проекты застройки банки финансируют очень выборочно, оценивая проект упрощенно, зачастую собственными силами, без привлечения специалистов-оценщиков. И это плохая практика. Потому что банк берет на себя не только риски, связанные с оценкой. И тут уже ни при чем как бы недостаточное доверие к независимой оценке.

– Какую ответственность за свою работу несут оценщики?

– Любой оценщик имеет полис страхования гражданской ответственности. Если возникает спор с клиентом о качестве работы, то оценщику может быть предъявлен иск.

Но главная ответственность заключается в том, что если оценщик делает неверную оценку и это выявляется, то в первый раз Латвийская ассоциация оценщиков выносит предупреждение, во второй – действие сертификата приостанавливается, в третий – он аннулируется. Латвия – небольшой рынок, поэтому специалисты держатся за свою работу, берут на себя ответственность.

Продажа квартир в Адмиралтейском районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus