16+ 15 февраля, пятница
обновление в 19:00
Рынок жилья

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

23.01.2019 | 08:00

Что будет с рынком новостроек в 2019 году

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок

Застройщикам предложили пройти очередной тест на прочность: с лета большинство новостроек нужно будет переводить на эскроу-счета. Последствия для рынка выглядят пока непредсказуемыми. Корреспондент БН опросил экспертов – чем грозит рынку и покупателям ускоренная отмена долевого строительства.

Эскроу для всех

В канун нового года строительный рынок был в очередной раз огорошен изменениями правил игры. Вместе с косметическими правками в 214-ФЗ, призванными облегчить жизнь застройщиков (проблемы со страхованием ответственности, снижение требований к опыту застройщика и пр.), законодатель принял решение ускорить перевод рынка на эскроу-счета. До этого момента предполагалось, что еще два-три года застройщики продержатся на старых правилах и накопленных запасах разрешений, которых переход на эскроу-счета не коснется. Но законодатель, как всегда, все переиграл.

Теперь с 1 июля не только новые, но и уже запущенные проекты нужно будет переводить на новые модели финансирования – строить их за счет средств дольщиков не получится. Гонка с получением разрешений на строительство (в Петербурге – на 20 млн кв. м жилья, в Ленобласти – на 10 млн кв. м) оказалась бесполезной: «подушка безопасности» будет затронута реформой.

Исключение обещают сделать лишь для новостроек в высокой степени готовности – их можно будет достраивать по старинке, на деньги дольщиков. Соответствующие критерии для таких строек Правительство РФ своим постановлением обещает определить уже в феврале. Судя по всему, послабления светят далеко не всем – помимо стадии строительства, будут учитываться финансовая устойчивость компании, количество проданных ДДУ и пр.

1-комнатная квартира, 63.63 м2
Звездная, 0.8 км.
Московский район, Космонавтов пр., у дома 61
7 189 330 ₽
подробнее

В любом случае под «эскроу-раздачу» попали все свежие, недавно выведенные на рынок проекты. По данным Центра оценки и аналитики БН, за 2018 год рынок петербургской агломерации пополнился рекордными объемами нового жилья – 231 объект c общей площадью квартир 4,8 млн кв. м.

Рынок поставят на паузу?

Эксперты полагают, что в первом полугодии ситуация на рынке принципиально не поменяется. Новые правила игры до конца не оглашены: пока неясны критерии для застройщиков, которым будет позволено продолжить строительство без эскроу-счетов.

«А вот после опубликования этих критериев стоит ожидать существенного движения на рынке, так как одной из стратегий сохранения прав на использование ДДУ может быть “присоединение” к компании, которая будет соответствовать разработанным Правительством РФ критериям», – считает руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его мнению, не исключено, что уже во втором полугодии в движение могут прийти и цены, так как есть вероятность существенного сужения рынка за счет остановки проектов застройщиков, которые не попадут под критерии Правительства РФ.

Выбрать однушку до 3 млн руб. в новостройках Невского района

Другие эксперты также не исключают возникновения паузы на рынке. Новая схема работы по эскроу в целом всем понятна и достаточно прозрачна. Но любой новый механизм потребует этапа настройки. «Насколько игроки рынка готовы к переходу на эскроу-счета, не вызовет ли он задержек платежей и проблем с финансированием, не приведет ли к уходу части компаний – все это пока только предстоит увидеть», – говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. По ее словам, в первую очередь отмена долевого строительства затронет те компании, у которых есть проблемы с привлечением проектного финансирования.

По поводу немедленного роста цен не все так однозначно. Как считает генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин, в 2019 году не стоит ожидать существенного роста цен на рынке строящегося жилья. «У девелоперов есть хороший товарный запас и широкий выбор предложений. Возможен даже некоторый демпинг от компаний с неустойчивым финансовым положением. Но вложения в такие проекты для покупателей будут иметь повышенные риски», – предупреждает он. По его мнению, существенного роста цен следует ждать через год-два.

2-комнатная квартира, 67.10 м2
Проспект Ветеранов, 8.6 км.
Красносельский район, Петергофское шоссе, 90, корпус 3, строение 1
5 720 000 ₽
подробнее

Рисков больше, выбор меньше

Как известно, все жесткие действия законодателя последних двух лет в сфере долевки были направлены на защиту граждан от действий недобросовестных застройщиков. После внедрения на рынке системы эскроу-счетов риски будущих покупателей действительно будут сведены к минимуму. Но вот для нынешних дольщиков они, по мнению экспертов, наоборот могут существенно возрасти. «Можно ожидать, что банки не справятся с единовременным обращением к ним тысяч застройщиков за финансированием. И с учетом консервативного подхода банков даже для крупных компаний рефинансирование стройки может составить несколько месяцев. Значит, есть реальная опасность существенного снижения темпов строительства вплоть до полной его остановки», – предполагает Дмитрий Некрестьянов.

Еще один вопрос: что будет с объемами нового предложения на рынке? Все идет к тому, что количество стартов в 2019 году начнет сокращаться. «Во-первых, требования к застройщикам становятся жестче. Во-вторых, очень большой объем выведен в 2018 году – многие компании постарались запускать проекты быстрее, чтобы реализовывать их еще в рамках старого законодательства», – отмечает Вера Сережина. По ее словам, покупателю не стоит бояться того, что «будет нечего купить». Предложение большое, есть резерв для вывода новых очередей в тех локациях, которые уже разрабатываются. Но вот появление на рынке совсем новых локаций, скорее всего, теперь будет редкостью.

Дмитрий Ходкевич, генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

– За четверть века нашей работы мы были свидетелями постоянных корректировок законодательства и нормативной базы. Однако нынешние поправки более радикальные. Но эти изменения оздоровят отрасль, сделают рынок более цивилизованным. Выживут сильнейшие, а вот средние и мелкие компании могут не выдержать перемен.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:

– В тенденции к монополизации рынка неожиданностей нет. Такая ситуация складывается как минимум последние два-три года. Пятнадцать ведущих девелоперов в регионе охватывают порядка 75% рынка. И законодательные нововведения, которые несут все более строгие требования к застройщикам, этому тренду способствуют. Особенно в низком ценовом сегменте небольшим застройщикам будет все сложнее конкурировать с крупными компаниями, имеющими собственные подрядные мощности.

2-комнатная квартира, 93.58 м2
Звездная, 0.8 км.
Московский район, Космонавтов пр., у дома 61
10 295 560 ₽
подробнее

Александр Лелин, генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Заметное увеличение цены квадратного метра может произойти через год или два, когда проектное финансирование приведет к росту себестоимости нового строительства. Что касается ближайшей перспективы, то пока для строителей остаются открытыми такие вопросы, как способы взаимодействия с регулирующими органами и банками, размер ставок для проектного финансирования, способы строительства социальной инфраструктуры. От этого будет зависеть ценовая политика и финансовые модели инвестиционных проектов.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

– Объективно непонятно, что будет с рынком, так как сохраняется интрига в вопросе о критериях застройщиков, которые будут освобождены от перехода на эскроу по действующим проектам и будут находиться в иной финансовой реальности по сравнению со всеми остальными.

 

Продажа квартир в Курортном районе

Акции и скидки

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus