16+ 25 марта, понедельник
обновление в 11:05
Недвижимость для бизнеса

Видео

Twitter BN.RU

пресс-релизы

26.02.2019 | 08:00

Апартаменты входят в зону риска

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок

Апартаментам теперь придется получать «звездность», иначе бизнес попадает под запрет. Чем это грозит собственникам и будущим инвесторам такой недвижимости, обсудили участники круглого стола БН.

Под сегмент апартаментов еще не в полной мере проработана законодательная база, однако процесс госрегулирования уже пошел. Какие апартаменты не сумеют пройти классификацию  и какие последствия это будет иметь для собственников, обсудили эксперты в ходе круглого стола «Тренды 2019 года на рынке апартаментов», организованного «Бюллетенем недвижимости».

Апарты дороже жилья 

Рынок апартаментов развивается в Петербурге бурными темпами. По данным Knight Frank St Petersburg, в прошлом году на рынок вышло восемь новых проектов. В ближайшие два года ожидается еще свыше двух десятков (вместе с очередями в существующих) в общей сложности почти на 600 тыс. кв. м. Такой динамичный рост рынку обеспечивают именно сервисные апартаменты – где управляющие компании берут на себя заботы по обслуживанию, наполнению номеров и предлагают покупателям различные программы доходности.

«Доля сервисных апартаментов достигла почти половины от общего предложения на рынке, а спрос на такие объекты вырос за год в 2,4 раза. Вслед за увеличением продаж растут и цены, и не только за счет строительной готовности объектов – новые проекты, только выходящие на рынок, уже сравнялись по цене или стали дороже своих жилых аналогов», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, раньше апартаменты стоили на 15-20% меньше сходных по параметрам жилых объектов в той же локации или по соседству. Средние цены на рынке апартаментов достигли отметки в 141 тыс. руб. за кв. м, а рост за год составил 12%.

3-комнатная квартира, 63.36 м2
Улица Дыбенко, 1.5 км.
Всеволожский район, Ленинградская область, дер. Кудрово, Пражская ул.
5 049 410 ₽
подробнее

Такую популярность сегменту обеспечили именно частные инвесторы, которые приобретают не просто квадратные метры недвижимости, а готовый бизнес, приносящий доход. По словам генерального директора ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-комплекса Valo) Константина Сторожева, лишь 20% клиентов рассматривают этот формат для целей длительного проживания. С этими цифрами согласен и заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров (апартаменты Salut). «Если три года назад до 50% покупателей в нашем объекте приобретали юниты для собственного проживания, то сейчас 80% делают это с целью получения прибыли от аренды», – говорит он.

Взлетевший инвестиционный спрос объясняется просто: в стране нет и не предвидится подходящих инструментов инвестирования, доступных для большинства граждан.

«Нет и инструментов накопления: рублевые запасы съедает инфляция, а что будет с валютными – знает только Минфин и ЦБ РФ. Люди всерьез думают, как обеспечить себе достойную старость», – объясняет эксперт, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. По его словам, ко всему прочему власти серьезно взялись за регулирование рынка найма жилья. Собственникам рано или поздно придется закладывать в арендные ставки 13% налога, а значит, апартаменты получат дополнительное конкурентное преимущество.

Недостижимые звезды

Впрочем, и на рынке апартаментов стартовавший процесс госрегулирования не обещает быть гладким. Новые требования «Положения о классификации гостиниц», к которым приравняли апарт-отели, сулит застройщикам серьезные дополнительные вложения и пересмотр многих параметров.

Так, по словам Владимира Федорова, набрать количество баллов, необходимое для получения высшей категории звездности по новым требованиям, – задача почти невыполнимая. К примеру, сразу четырех баллов апарт-отель лишается, если не расположен в здании-памятнике, еще четырех – если потолки в номерах ниже 3 метров (при том что у многих – 2,7 метра) и т. д. Баллы будут на вес золота, поэтому в номера вернутся телефоны, радиоточки и прочие гостиничные рудименты, которых требует новая классификация.

1-комнатная квартира, 43.00 м2
Московский район, ул Типанова, 21
5 590 000 ₽
подробнее

Есть и трудновыполнимые требования – в части планировочных решений. Юниты в апарт-отелях теперь могут быть только двух типов: апартаменты от 40 кв. м и студии от 25 кв. м. «Это самое сложное в новой классификации. Все остальные требования – по сервису, персоналу и т. д. – в принципе выполнимы. Пройти сертификацию при определенных усилиях не составит труда. Но в будущих проектах придется закладывать новые планировочные решения», – говорит Владимир Федоров. Для уже строящихся объектов он видит только один выход – номера меньше нового стандарта придется «складывать» между собой, благо конструктивные решения это позволяют.

Отметим, что наиболее популярным форматом инвестиций выступают как раз студии – их предпочитают брать около половины покупателей апартаментов. Компактные юниты площадью 18-20 кв. м востребованы из-за более быстрой окупаемости.

Другие участники рынка не так оптимистичны. «Когда посмотрел положение о классификации, то для себя определил: а почему я не могу быть вместо апарт-отеля гостиницей “три звезды”? Как наличие кухни может помешать мне пройти классификацию, если я соответствую по всем другим параметрам!» – говорит Константин Сторожев. 

На все эти вопросы ответы будут получены лишь после обкатки нового положения на практике. Генеральный директор ООО «Звезды отелям» Лилия Биткулова предлагает участникам рынка подавать свои предложения и успокаивает, что на корректировку документа есть еще больше трех месяцев. Так, положение о классификации гостиниц приняли пока без учета малых средств размещения, которым также нужно будет подтверждать свою звездность. К примеру, в Петербурге насчитывается как минимум 1,8 тыс. расселенных коммунальных квартир, переделанных под хостелы и мини-отели. «Это рынок людей, которые покупали и расселяли коммуналки и чистили город. И сейчас этот рынок под угрозой», – говорит Лилия Биткулова.

По словам Дмитрия Синочкина, алгоритм «репрессий» будет простым. Сначала на объект приходит ФАС и указывает, что у него незаконная реклама. Затем появляется Роспотребнадзор и говорит об оказании услуг, право на предоставление которых не подтверждено надлежащими документами. По словам эксперта, чуть ли не половина апартаментов, которые сейчас выставлены как гостиничные объекты на Booking, Airbnb и других агрегаторах бронирования, с 1 июля становятся незаконными: у них нет подтверждения звездности.

3-комнатная квартира, 64.63 м2
Рыбацкое, 8.4 км.
Колпинский район, г. Колпино, Загородная ул.
4 291 760 ₽
подробнее

И риски всех остальных

Эксперты уверены, что даже такая классификация пойдет рынку во благо. Она наконец выведет сервисные апарт-отели в правовое поле и позволит им отстроиться от иных форматов. К примеру, от «псевдожилья» – апартаментов для собственного проживания. Хотя отличить их можно невооруженным взглядом: в последнем случае речь не идет о номерах с полной отделкой, мебелью, техникой и прочим наполнением, а сервисные услуги в таких объектах предоставляются по минимуму или отсутствуют вовсе. По словам Светланы Московченко, доля «псевдожилья» на рынке сокращается, вывод новых проектов пошел на спад и сейчас составляет около 15%.

Перспективы такого «псевдожилья» в свете классификации пока остаются неясными. Хотя проходить процедуру придется: значительная часть собственников сдают апартаменты в аренду. И зачастую специально регистрируются в качестве ИП для работы по-белому.  

«В отношении “псевдожилья” пока ничего не могу сказать. Если прежний вариант документа допускал классификацию иных средств размещения, то новое постановление утвердило только классификацию гостиниц», – отмечает Лилия Биткулова. По ее словам, новые правила позволяют войти в классификацию как объект «без звезд», с минимальными требованиями к номерам. Но без сервисного обслуживания, персонала, меблировки в определенной комплектации и соблюдения других требований даже эту категорию будет не получить. А сами индивидуальные предприниматели смогут подавать заявку на классификацию только в составе УК.

«Теперь возникает вопрос: а что делать собственникам в старых хороших проектах, где половина живет, а другая половина хочет сдавать свои номера в аренду? Они будут ставить ресепшн на полкоридора?» – риторически интересуется Дмитрий Синочкин. По его словам, таким же туманом правовой неопределенности окутана судьба апарт-отелей с медицинской или спортивной составляющей, которых немало заявлено в Петербурге: «Классификация не распространяется на те заведения, где гостиничные услуги не являются основным видом деятельности. Как будут они выкручиваться и что делать собственникам – не знает никто. Рынок апартаментов вступает в очень интересный период. Скучно точно не будет».

Такие мнения были высказаны экспертами на круглом столе «Тренды 2019 года на рынке апартаментов», организованного «Бюллетенем недвижимости».

Продажа квартир в Пушкинском районе

Акции и скидки

Комментарии (2)   |  

Добавить комментарий

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Любое воспроизведение, распространение, публичный показ, доведение до всеобщего сведения, перевод и другая переработка, а также иные предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации способы использования материалов, размещенных в сети интернет по адресу www.bn.ru, допускаются только с разрешения ее правообладателя – ООО «Управляющая компания ”Бюллетень недвижимости”» с учетом Правил заимствования.
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ
Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности BN.ru
Система Orphus